住宅产业化的解读.doc

《住宅产业化的解读.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、住宅产业化的解读——建设部住宅产业化办公室主任聂梅生我国住宅产业化的提出有其社会、经济方面的大背景，一方面是我国住房体制改革从计划经济的福利分房，走向社会主义市场经济下的商品住宅。另一方面是继1997年之后，我国国民经济以住房作为新的经济增长点，并以此扩大内需、刺激消费，拉动国民经济的增长。  一、住宅产业的基本概念  住宅产业是一个跨越第二、三产业的产业链，它是以商品住宅作为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产业而形成产业链。可用下图表示：  规划设计→住宅产品→施工建造→商品住宅→物业管理    

2、  ↑  ↑    ↑    商品流通相关产业金融、保险    供配系统  二、实现住宅产业化的可行性住宅产业是客观上已经存在的一个产业链，但实现住宅产业化，关键在“化”上。  1、体制改革是实现住宅产业化的基本保障。与住宅产业化密切相关的休养改革有两项：一是住宅体制改革，二是国务院撤消十个产业部门，将其改为局，并入国家经贸委。第一项改革将住宅商品化，把住宅推向市场，而商品生产业的基本单元，市场是产业发展的命脉；第二项改革改变了以往计划经济体制下条块分割的局面。与住宅相关的产品类别很多，据不同国家的统计，从数千种到数万种不等，但我

3、国以往从未形成过专门针对住宅建设需要而生产的系列，这体现在住宅产品针对性不强，集成化程度低，规模效应差，产品的整合程度处于初级阶段。产业部门的调整最终营造了以住宅产业最终商品的用户买方市场。这就得从生产什么产品，住宅就用什么，过渡到住宅需要什么产品，就生产什么产品的全新的市场调控机制。围绕住宅产业形成的多种产品的加盟集成，才是实现住宅产业化中“化”的关键所在。  2、主导企业集团的形成，是住宅产业化的重要标志。产业化的支柱是企业，企业是市场经济中最具活力的基本组成。当前，住宅产业中的企业主体是房地产开发企业，经过了十几年的培育和发

4、展，已出现了一批实力强、经验丰富、具有企业自身发展战略和特点的房地产开发企业。这些企业中的一部分，已领先扩展到有关的住宅产品生产领域，或投资兴办诸如墙体、门窗,砌块等住宅部品生产厂，或与规划设计、施工、装饰、装修等企业加盟，形成企业集团，有些已经成为上市企业。具有实力的房地产开发企业发展成为住宅产业集团，这将是未来住宅产业化中的骨干企业。当前，不可忽视的另一种趋势是一些原本不是以住宅产业化为主导的大型企业，正紧紧抓住住宅这一巨大的市场，调整产业结构，扩大转型而加入到住宅产业化的行列中来。这一类企业集团的出现，大大扩展了原有的房地产

5、开发企业的范畴，使住宅产业真正成为跨行业、跨部门、能拉动相关产业发展、能促进国民经济增长的支柱产业。三、实现住宅产业化的迫切性 1、从居住领域看住宅建设的深刻深化：住宅商品化之后，国家政策从限制消费转为鼓励消费，买方市场正迅速形成。从居民购房中明显反映出，随着人民生活从温饱转向小康，进而进步中等富裕的进程，由此而引起住宅领域内的变化：其一，由数量型向质量型的转变，住宅已从按平方米计算的以安置为目的数量型向发场光住宅功能、质量乃至环境、信息网络等的质量型过渡。如何满足这个时期的要求？这绝不仅仅是我投资、多建房的问题，而是切实转到提高

6、住宅的功能质量上来。其二，住宅质量的内涵已从单纯的施工质量转向全方位的质量体系。住宅的质量是一项系统工程，应当包括规划设计质量、住房部品的质量、工程施工的质量、住宅建成后的整体质量及物业管理质量等多方面。建立多层次,多方位的质量体系正是国际上对建筑（包括住宅）质量控制的发展趋势。建设部最近发布了《商品住宅性能认定管理办法》，将住宅分为1A、2A、3A三个等级，按照住宅的适用性能、安全性、耐久性能、环境性能及经济性能进行定级。这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制。其三，住宅价格从单一价格向多元化价格体系转变。多年以来，我国住宅的

7、价格以每平方米建筑面积为基准，包括国家的统计数据也是以平方米为基数。这体现了住宅建设增长有是数量型的，以平方米售价是一种单一的价格。但是随着住房商品化的推进，人们的观念发生了变化，现在不仅是建筑面积有价，环境、设施在住宅建设中愈加重要，环境有价已成共识。甚至形成新的卖点。在科学科技迅猛发展的今天，住宅的科技含量不断增加，新型建材、建筑节能、住宅智能化等方面均提上日程，住宅产业化这一主题正在对房地产开发提出挑战，科技进步所形成的附加值已被逐渐认识，也必将形成新卖点。除此之外，物业管理、装饰装修均成为住宅价格体系走向多元化中的重要组成

8、部分。总而言之，住宅作为一种商品，与其他商品同样有一只看不见的手——价值规律在发挥作用，调配市场。2、从经济领域看住宅：随着社会的发展，住宅在国民经济中的地位日渐突出，目前住宅建设投资占全社会固定资产投资的26.6％，已达到联合国对70多个国家统计