产业化住宅lcc实证研究.doc

《产业化住宅lcc实证研究.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、1产业化住宅LCC实证研究本文在介绍LCC定义和LCC方法、描述住宅LCC分解结构并建立LCC模型后，收集有关资料数据，选取南京某产业化住宅做为案例，进行LCC实证研究。但LCC分析系统在理论和实际屮存在很多问题。比如：（1）H前，各个费用支出的主体为了自身利益大多不愿提供费用消耗的真实数据。因为开展主体的不确定性，LCCA系统在实践应用丄需求极小。在本文数据调查屮发现，存在很多开发公司和物管公司账本不仔细现象，己发生的费用没有对象化，即成本核算不适合LCC分析，或缺少真实数据的提供。（2）LC

2、C分析屮的维修费用很重要，但由于FI前不完善的住宅使用和维护标准，导致维修费用测算比较困难，而且其实际费用往往也不一样，主要是因为物业管理公司的管理水平以及业主的不同要求决定的。因此，收集的数据缺乏有效性以及代表性。（3）在理论上，虽然LCCA的数学模型己经在上章提出，但是由于缺乏长期动态数据库的支撑，不仅导致初始购置费用和使用费用Z间的定量关系不确定，还导致其内部各要素的定量关系不确定。所以，尽管现在某个小区的LCC数据可以得到，但是它无法进行优化分析。因此，以下进行模拟的实例分析，模拟己建成

3、的小区住宅的LCC费用结构的分解过程。对住宅的寿命周期内所发生的与住宅相关的主要费用确定并指认，并基于住宅的购买价格分析住宅LCC,所以仅仅是一个在CBS基础上模拟住宅费用结构的简单过程。住宅LCC越来越受到重视，通过长期对相关LCC数据进行收集整理和建立LCCA后，为了使形成后的住宅LCC分析系统完整，在对项FI进行初期决策时，依照住宅CBS从最基层的单元费用起开始估算。对选取多层传统住宅、小高层产业化住宅案例进行LCC模拟计算后，均进行敏感性分析。本文采用单因素敏感分析方法分析敏感性，维修费

4、用和折现率的变动为不确定性因素。1.1产业化住宅实证分析的假设条件由于H前住宅LCCD建设只是处于设想的阶段，所以本文在收集住宅LCC实证数据上困难重重，因此在进行LCC分解的实例前，有些数据只能假设和实际接近：（1）对实际发生的共有部分和公共设备的大修和更换费用进行分摊，没有计提的方法，应该由LCCD统计数据得出，因此这里没有计算，仅计算代管基金（房款的2%）；（2）寿命周期50年；（3）折现率8%,通货膨胀率按3%；（4）残值在此不予考虑，由于相对整个寿命周期费用来说比例较小。1・2传统住宅

5、与产业化住宅LCC的实例分析1.2.1传统住宅LCC实例模拟计算表1-1南京某多层传统住宅实例情况表小区基木情况地址南京梦都路板块河西主力套型两房两厅、三房两厅建筑类型多层业主基本情况建筑面积106m2户型三室两厅两卫购房时间2004年11月入住时间预计2005年7月家庭人数3人装修程度5007L/m2费用基本情况物管费1.0元/m‘・月（暂定）电费110元/月水费35元/月煤气费50元/月购置价格5337元/rr?交通费180元/月表1・2南京某多层传统住宅LCC费用单元估算参考表序号LCC费

6、用单元估算每方造价（元/H?）说明各阶段费用总费用（元）占总费用比例静态动态静态动态(一)初始购置费用68852268089270%87%[1]初始购置费64956885226808921住宅开发费用533756572256572258%72%2住宅购笹费115X12280011517012%15%(1)装修费用50053000490745%(2)家具电器购置费472按三室两厅基木家电、家具配置5万50000462965%(3)交易税费187购房款的3.5%19800198002%续表1-2(二

7、)运营费用28837010036430%13%[2]能耗成本195元/月11232012%(1)水、电、气采暖费【3】管理成木1.0元/月•m2610566%[4]维修成木107暂按购房款的2%113141%(1)物业维修费川【5】交通成木180/月10368011%103680总寿命周期费用976892781256100%100%（1）根据上面的资料和假设可以计算得到：%1费用Co：开发费用：5337xl06=565722元交易税费：187xl06=l9800元费用Co：565722xl980

8、0=585522元%1购置费用G装修费用：500X106=53000元基本家具、家电购置费：5万购置费用C1=53000+50000=103000元%1第二年年末运营费用C2：1272+2340+2160+236=6008元/年物管费用1.0X12X106=1272元/年能耗费用195X12=2340元/年交通费用180X12=2160元/年维修基金11314/48=236元/年以后每年运营费用按3%增长c,=103000元Ck=6008x(i+3%)k・2元图多层传统住宅寿命周期费用现金流量(