房地产项目均价确定及价格策略

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1、东方尊峪均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理（深圳）有限公司东方·尊峪项目组目录一、均价制定1.定价方法2.定价影响因素1东方尊峪均价确定及价格策略3.参考楼盘4.参考均价制定5.最终价格确认二、价格策略1.销售阶段2.价格策略3.阶段优惠4.付款方式折扣5.账面价格计算6.价格表制作原则一、均价制定1.定价方法2东方尊峪均价确定及价格策略2.定价影响因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。以上评分

2、考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的3东方尊峪均价确定及价格策略分值（见参考楼盘综合评比表）。根据中原经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。（各因素之权重分析见下表）宣传包装6%工程进度5%区域位置14%区域位置发展商品牌7%升值潜力升值潜力8%交通物业管理7%周边配套周边环境交通7%景观小区配套8%户型结构小区配套物业管理发展商品牌周边配套8%户型结构10%工程进度景观12%周边环境8%宣传包装在评价各影响因素的时候，区位

3、方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。3.参考楼盘4东方尊峪均价确定及价格策略鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山鸿景翠峰是近邻的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50％。梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘，虽然项目

4、身处沙头角，但距离东方尊峪不远，且小高层部分户型相同，具有一定参考价值，赋予权重20％。淘金山是罗湖大盘，在项目规模、体量和档次都和项目较为接近，同样具有参考价值，赋予权重30％。4.参考均价制定参考楼盘综合评比表：项目名称东方尊峪鸿景翠峰梧桐半山淘金山项目参考权重50%20%30%PXPaPbPc项目分值1200011000120007769区位14罗湖莲塘与盐田交界处罗湖莲塘与盐田交界处盐田沙头角片区罗湖东湖水库旁7767升值8地段较偏、景观资源良好、大社区、中端定位、中端价潜力定位过高、价格偏高、规模偏小区位优势小、价格稍高社区规模大格交通755465东方尊峪均价

5、确定及价格策略路网待完善，公交有待完善路网有待完善，公交有待完善路网状态较差路网完善、公交系统不完善周边55568配套周边无配套周边无配套周边无配套周边配套较少6666周边8周边山居环境好、居住氛围周边山居环境好、居住氛周边环境清幽、但治安存在环境周边山居环境好、居住氛围较差较差围较差隐患11101010景观12山景资源好、园林景观优势山景资源良好、园林打造稍欠山景资源良好、园林打造山景资源较好、兼有湖景，大，视野较开阔缺，视野稍欠缺一般、视野稍欠缺视野稍欠缺7898户型10部分入户花园、全部大阳次卧带大阳台，阳台数量弧型观景阳台、270度超大结构客厅“廊院”设计台、部分

6、复式较多，部分厅房连阳台凸窗、双主卧设计7558小区8配套幼儿园、大型商业、会所配小学、幼儿园。但商业会所会所配套规模较小会所、商业配套一般套配套较欠缺5575物业7管理自管自管世邦魏理仁仕自管发展776556东方尊峪均价确定及价格策略商品经过天琴湾的面世，品牌具较为低调，有一些成功的中档项较知名小户型发专业户，牌无其他大型开发经验备较高知名度目豪宅经验不足4545工程5大部分封顶，小部分主体施进度已封顶主体施工已封顶工4556宣传6半山国际大宅，包装展示相“一步山湖，一宅天下”。包装梧桐山首席豪宅，包装较到位北美原乡、绿色典范对欠缺罗湖首席山水豪宅合计100757472

7、81东方尊峪一期参考均价=∑（参考物业均价pi÷参考物业比重X参考物业权重）X东方尊峪比重[i=a、b、c]按以上公式计算，东方尊峪一期参考均价为：11706元/平方米7东方尊峪均价确定及价格策略5.最终价格修正1)宏观市场走势分析今年5月份以来，政府有关打压房地产泡沫的措施层出不穷，项目受影响较大的是：提高首付成数的规定对90平米以上的项目大面积单位产生一定影响；二手房转让的年限由两年增加到五年，短期的投资者开始徘徊；客户心理期望值急速下降，房产市场的走势明显放缓，房价也开始呈现停滞且稍为回落。据中原市场调查部门跟踪研究