均价确定及价格策略

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1、均价确定及价格策略中原地产代理（深圳）有限公司东方·尊峪项目组目录一、均价制定1.定价方法2.定价影响因素3.参考楼盘4.参考均价制定5.最终价格确认二、价格策略1.销售阶段2.价格策略3.阶段优惠4.付款方式折扣5.账面价格计算6.价格表制作原则一、均价制定1.定价方法1.定价影响因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋

2、予不同的分值（见参考楼盘综合评比表）。根据中原经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。（各因素之权重分析见下表）在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定

3、位来评价。1.参考楼盘鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山Ø鸿景翠峰是近邻的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50％。Ø梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘，虽然项目身处沙头角，但距离东方尊峪不远，且小高层部分户型相同，具有一定参考价值，赋予权重20％。Ø淘金山是罗湖大盘，在项目规模、体量和档次都和项目较为接近，同样具有参考价值，赋予权重30％。2.参考均价制定参考楼盘综合评比表：项目名称东方尊峪鸿景翠峰梧桐半山淘金山项目参考权重　50%20%30%　PXPaPbPc项目分值　120001100012000区位147769罗湖莲塘与盐田交界处罗湖莲塘与盐田交界处盐田沙头角片

4、区罗湖东湖水库旁升值潜力87767地段较偏、景观资源良好、社区规模大定位过高、价格偏高、规模偏小区位优势小、价格稍高大社区、中端定位、中端价格交通75546路网待完善，公交有待完善路网有待完善，公交有待完善路网状态较差路网完善、公交系统不完善周边配套85556周边无配套周边无配套周边无配套周边配套较少周边环境86666周边山居环境好、居住氛围较差周边山居环境好、居住氛围较差周边山居环境好、居住氛围较差周边环境清幽、但治安存在隐患景观1211101010山景资源好、园林景观优势大，视野较开阔山景资源良好、园林打造稍欠缺，视野稍欠缺山景资源良好、园林打造一般、视野稍欠缺山景资源较好、兼有湖

5、景，视野稍欠缺户型结构107898部分入户花园、全部大阳台、部分复式客厅“廊院”设计次卧带大阳台，阳台数量较多，部分厅房连阳台弧型观景阳台、270度超大凸窗、双主卧设计小区配套87558幼儿园、大型商业、会所配套会所配套规模较小会所、商业配套一般小学、幼儿园。但商业会所配套较欠缺物业管理75575自管自管世邦魏理仁仕自管发展商品牌77655经过天琴湾的面世，品牌具备较高知名度较为低调，有一些成功的中档项目较知名小户型发专业户，豪宅经验不足无其他大型开发经验工程进度54545大部分封顶，小部分主体施工已封顶主体施工已封顶宣传包装64556半山国际大宅，包装展示相对欠缺梧桐山首席豪宅，包装

6、较到位北美原乡、绿色典范　“一步山湖，一宅天下”。罗湖首席山水豪宅合计10075747281东方尊峪一期参考均价=∑（参考物业均价pi÷参考物业比重X参考物业权重）X东方尊峪比重[i=a、b、c]按以上公式计算，东方尊峪一期参考均价为：11706元/平方米1.最终价格修正1)宏观市场走势分析今年5月份以来，政府有关打压房地产泡沫的措施层出不穷，项目受影响较大的是：Ø提高首付成数的规定对90平米以上的项目大面积单位产生一定影响；Ø二手房转让的年限由两年增加到五年，短期的投资者开始徘徊；客户心理期望值急速下降，房产市场的走势明显放缓，房价也开始呈现停滞且稍为回落。据中原市场调查部门跟踪研究

7、，罗湖区的成交量创下了上半年的最低峰。成交量也比5月份下降了45%。其原因一方面是由于开发商放缓了推盘的速度，供给减少，另一方面是由于国六条的影响，购房者也犹豫不决。2)豪宅市场楼盘销售近况Ø万科金域蓝湾3期积累接近2000批客户，开盘成交230套左右，一天售罄的日子一去不复返；Ø卓越浅水湾前期积累2000多个筹，5月20日开盘搁浅，至今销售套数仅80多套；Ø鸿景翠峰5月开盘至今（截止至2006-9-1），也只成交71套；Ø名家富居8月5日解筹