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1、2010年12月东南大学学报(哲学社会科学版)Dec.2010第12卷增刊JournalofSoutheastUniversity(PhilosophyandSocialScience)Vol.12Supplement公共租赁房梯度租金模型及算例分析121赵青松,李宁,邓小鹏12(东南大学建设与房地产系,江苏南京210096;中海地产南京公司,江苏南京210000)[摘要]如何制定公共租赁房租金标准一直是社会各界关注的焦点问题。本文重新阐述了梯度租金的内涵,并通过梯度因子解释租金梯度的形成;其次,讨论了确定基准租金的原则和方法;然后,结合公
2、共租赁房实践经验,构建了梯度租金模型;最后,针对南京某公共租赁房项目进行了算例分析。[关键词]公共租赁房;梯度租金;梯度因子[中图分类号]F061.5[文献标识码]A[文章编号]1671-511X(2010)0S-0075-05理论对城市居民的居住地选择行为进行了分析,并一、前言在单中心假设下得出城市住房租金是离CBD距离近年来,我国住房保障力度不断加大,其中,的负函数,而竞租的结果是同心圆型的城市土地利[4]最重要的标志就是公共租赁房的出现和推广。公用模型。本文所指的梯度租金不同于这种区位租共租赁房是指由政府或用人单位组织筹建,限定金的概
3、念,它是专门针对租赁型保障性住房而言的,户型面积和租金水平,以租赁为主要形式的一种更多地属于住房保障范畴。具体来说,梯度租金是保障性住房,其旨在解决城市夹心层、新就业毕业指在租赁型保障性住房中,价格主管部门考虑承租生和外来务工人员等特定群体的住房困难问题。人、房屋及租赁方式等方面的差异后制定的、以梯度公共租赁房的出现和推广有着重要的社会意义,变化为主要特征的租金体系。住房保障政策具有极它标志着我国住房保障范围已经扩展到所有不能强的福利性,其本质是社会二次分配,因此更应体现通过市场解决住房问题的家庭(尤其是对非低收公平原则。合理设置梯度租金,
4、既能确保同一保障入家庭和流动人口的关注),住房保障体系得到进群体内利益分配的合理化,实现差别保障,又能鼓励一步完善。那些已转化为非弱势群体的家庭或个人及时退出,公共租赁房实行有偿承租制度,如何制定租金发挥租金杠杆作用,从而避免了住房保障成为进一标准是社会各界广泛关注的焦点问题。目前,各地步扩大不平等的工具。制定租金的方法过于简单,一般按照市场租金的一三、租金梯度的形成定比例计取,难免有一刀切之嫌,而且也没有充分考虑运用经济手段调节公共租赁房供需的问题。由梯度租金的内涵可以看出,公共租赁房租金[1-3]因此,一些学者开始探索差别式租金体系。其
5、梯度主要来源于承租人、房屋和租赁方式三方面的[3]中,文献介绍了一种低收入家庭住房租金模型,差异。承租人差异主要指承租人在家庭人均收入和该模型体现了通过制定不同租金标准以实现差别家庭人口数量上的不同;房屋差异是指承租房屋在保障的思想,且有效地设置了租金杠杆;但不足在面积、房屋类型、环境等方面的不同;租赁方式差异于,未能说明基准租金应如何制定。本文拟在该文则主要涉及租赁期数、租赁时间和过渡期。本文将献基础上,进一步探讨公共租赁房租金的制定方这些导致租金差异的因素称为租金梯度因子,简称法。梯度因子。另外,本文还将这些梯度因子进行了重新分类:确定
6、基准租金所需考虑的梯度因子,称为关二、梯度租金的内涵键梯度因子;其余梯度因子,称为非关键梯度因子。梯度租金属于房地产经济学范畴,它反映了某如表1所示:些因素,主要是区位,对房地产租金水平造成的影响。例如,美国土地经济学家W.Alonso引入竞租[收稿日期]2010-09-12[基金项目]教育部人文社科研究项目“基于价值链理论的保障性住房建设PPP模式应用研究”(09YJCZH014)成果之一。[作者简介]赵青松(1986-),男,山东德州人,东南大学建设与房地产系硕士研究生,研究方向:城镇住房保障。76东南大学学报(哲学社会科学版)第12卷
7、表1公共租赁房租金梯度因子为市场租金。一般来说,公共租赁房遵循“保本微利”梯度来源梯度因子原则,因此,可将单位成本租金作为基准租金的下限,承租人差异△家庭人均收入△家庭人口数量即a=成本租金/配租面积。实践中,成本租金计算应△配租面积房屋类型环境状况根据实际情况剔除掉相应的费用项目。例如,考虑到房屋差异楼层朝向其他有的地方对公共租赁房采取的税费减免政策,则成本租金应该剔除掉“税金”一项。另一方面,作为保障性租赁差异租赁期数租赁时间过渡期住房,公共租赁房租金标准不应超过市场水平,故可注:表中带△的为关键梯度因子,其余为非关键梯度因子。将单位市
8、场租金作为基准租金的上限,即b=市场租各梯度因子对租金的影响是不同的。有的是正金/配租面积。向梯度因子,即与租金正相关,如家庭人均收入。有表2关键梯度因子的区间划分的是反向梯度因
