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1、项目分析（具体项H名称及内容参照标准化厂房招标公示公告）项H内容分析：一、1标段：1、2号标准化厂房及8号综合楼，而积约27100m2；3标段：5号标准化厂房及9号综合楼，面积约16500m2；二、回购比例为50：30：20o三、投资人响应文件必须填报下表内容。承诺内容基准数百分比1工程总价下浮比例工程竣工审计审定总价2投资回报比例审计审定总价5%-10%最高不超过10%3工程质量，工期、安全生产投资人完全响应，无条件承诺。四、主体工程封顶断水在100天以内，内外装饰及附属设施45天内，总工期为14
2、5天。（吋间很紧）五、报名参加谈判的意向投资人，在报名后3口内须交纳诚信保证金50万元到业主指定账户。未被确定为投资人的，在10个工作日内无息退还诚信保证金；确定为投资人的，则所交诚信保证金将转为工程履约金。六、工程履约金的交纳：意向投资人被确定为投资人后，必须以自有资金和融资能力作为建设保障，并在10个工作日内将工程履约金按1、3两个标段1500万元/段（可分三期交入，具体在合同屮约定）存入业主指定账户；未按吋交纳工程履约保证金的视同为放弃投资人资格，谈判诚信保证金不退还。2、由业主监督将该履约保
3、证金按照工程进度分三次划拨给建设投资人用于项H建设。工程履约金不计利息。七、工程投资总额及单价（拟定1450元/平米）1标段：1、2号标准化厂房及8号综合楼，面积约27100m2；1450元*27100皿2=3929,5万元（总额）投资回报10%：等于392,95万元（需要和第一次回购同吋支付）回购：第一次50%二1964,75万元，第二次30%=1178,85万元不加息，第三次20%二785,9万元不加息。（无欠款利息）＞标准方案1：工程造价大约是单价下浮5%每平方米:1377.5元^27100m
4、2=3733,025刀元3733.025*90%二3359,7225月元初算利润：3929,5-3359,7225+392,95二962,7275万元第一次回购后欠本：3359,7225-（1964,75+392,95=2357,7）=1002,0225万元欠款1002,0225万元+年息（13刀）按一分算等于132,63万元-第二次回购117&85万元二44,198万元（还欠）（最终利润）：是第三次凹购减去欠款和利息785,9-44,198-5,75-735.952万元>方案2去年能做：工程造价大
5、约是单价下浮15%每平方米；1232,5*27100二3340,075万元3340,075*95%二3173,07万元初算利润：3929,5-3173,07+392,95=1149,38万元第一次回购后欠本：3173,07-（1964,75+392,95二2357,7）二815,37万元欠款815,37万元+年息（13月）按一分算等于106,00万元-第二次回购117&85万元二257,48万元（利润）（最终利润）：是第三次冋购加上第「二次冋购后利润款785,9+257,48二1043.38万元（备
6、注：方案1,可实现H标18%利润。方案2,如果能下浮15%就可做，可以达到我们的最初FI标26%利润。。）3标段：5号标准化厂房及9号综合楼，面积约16500m2；1450元*16500mJ2392,5万元。10%回报等于239,25万元，回购：50%=1196,25万元;30%=717,75万元;20%二478,5万元>工程造价大约是单价下浮5%每平方米：1377.5元*1650（W二2272,875万元2272,875*90%二2045,5875万元利润：2392,5-2045,5875+239
7、,25=586,1625刀元欠款610,0875万元+年息（13月）按一・分算等于79,32万元-第二次回购717,75万元二2&35万元（还欠）（最终利润）：是第三次回购后减去欠款和利息;478,5-28,35-3,69二446.46万元＞方案2去年能做：工程造价大约是单价下浮15%每平方米；1232,5*16500二2033,625万元2033,625*95%二1932,00万元初算利润：2392,5-1932,00+239,25=699,75万元第一次回购后欠本：1932,00-(1196,2
8、5+193,2=1389,45)=543万元欠款543万元+年息（13月）按一分算等于70,59万元-第二次冋购717,75万元二104,16万元（利润）(J是第三次冋购加上第「：次冋购后利润款47&5+104,16二582.66万元（备注：方案1,可实现目标18%利润。方案2,如果能下浮15%就可做,可以达到我们的最初H标24%利润。）
