项目分析报告.doc

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1、一、可行性分析1、宏观方面长春市的经济在一定时期内将保持高速增长的态势，人均收入水平将不断提高，这能够有效增加人们的投资及消费信心，使项目面临更多机会。随着中国政府零售业政策的放开及实施，国外零售企业及商业品牌进入中国的速度逐步加快，并且目前诸多大型零售商已开始大力在二线城市拓展，这从客观上为本项创造了更多租售策略及品牌组合的选择机会。从某种意义上而言，中国发展的过程就是中国城市化的过程——让更多的农村人口进入城市，利用城市资源创造更多价值，中国才能够正真富强。自1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预

2、计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。2、宏观经济数据支撑2.1城市居民人均可支配收入近五年来，长春市城市居民的人均可支配收入呈现出不断上涨的态势，年均涨幅在13%左右，为商业市场的发展提供了重要的经济基础。2.2社会消费品零售总额社会消费品零售总额的持续上涨表明长春的商业市场发展潜力巨大，未来商业地产将大有可为。2.3城市居民人均可支配收入与消费性支出长春市人均可支配收入虽然在全国15个副省级城市中处于相对较低的地位，但市民的消费意愿非常强烈，其支撑了商业市场的持续快速发展。3

3、、项目自身3.1交通优势解放大路衔接吉林大路贯穿城市东西，直达长春机场；亚泰大街贯穿城市南北，通达长春火车站；大经路贯穿密集居住区并直抵长春火车站。公交系统更是发达，项目周围百米之内24条公交线路由此经过，几乎覆盖整个长春市，另，项目所在位置未来将规划建设2条地铁线，届时，该区域将成为重要的地铁换乘站之一，便利的交通条件，为项目运作提供了重要保障。3.2区位优势本项目位于城市中心位置，距离重庆路商圈仅为1.5公里，是连接城市中心与东部城区的门户，项目所在区域人口密度较大，利于商业体的生存；项目所临解放大路为长春市金融一条街，该街道为双向8车道，街道两侧写字楼林立

4、，商务办公氛围浓厚，为众多金融机构驻长大本营所在地。3.3项目优势“恒兴国际城”项目规模较大，集商业、写字楼、酒店、公寓、住宅于一体，各业态之间相互协调、相互借势、共生互补，其各物业未来建成后均可代表长春的高档标准，入住的人群也属于城市中的高层群体，此类群体较强的消费能力会对商业起到一定的支持作用。注：各功能业态组织关系图“恒兴国际城”项目的落实，对于平衡长春城市产业布局，完善城市功能，成熟城市配套，提升城市形象，完成城市升级都将产生重要影响。二、项目定位项目名称：未定功能定位：体验式购物中心项目名称：未定功能定位：酒店式公寓项目名称：未定功能定位：甲级国际商务

5、写字楼项目名称：未定功能定位：住宅项目名称：未定功能定位：高端星级酒店“恒兴国际城”定位为集购物中心、甲级写字楼、高档酒店、酒店式公寓、住宅于一体的城市综合体项目。三、周边物业调研3.1周边住宅项目名称销售均价（元/平米）销售率龙泰富苑5700100%高格蓝湾600090%中海金域中央750096%万龙名城620080%项目周边商品住宅销售均价现已达到6000元/平米，且销售状况良好，平均销售率在90%以上，城市中心的位置，便利的交通条件为项目销售增加了卖点。3.2公寓项目项目名称销售均价（元/平米）销售率入市时间壹克拉公馆5600100%2008中金明筑550

6、0100%2008南湖假日7500100%2007万晟现代城600080%2008万达广场890098%2009随着长春房地产市场的不断发展，投资型小公寓渐成为市场新宠，得到市场的广泛认可，长春公寓项目大多在08年入市销售，现已基本售罄，供应的产品也多属于中低端产品，缺少高端项目。3.3写字楼项目项目名称销售均价（元/平米）销售率租金（元/平米/天）入市时间兆丰国际1100070%——2009盛世城11000100%2.02008鴻石国际7300100%1.82007新润天国际7500100%2.02007典石广场7500100%1.5-2.02007南湖假日7

7、000100%——2007长春新建写字楼项目入市时间集中在07年，现已基本售罄，从整体供应现状来看，供应类型多为中低端项目，缺乏高端项目，写字楼的品质有待提升，这为项目的运作提供了机会。