从土地财政论述楼市小周期演化路径

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1、行业专题研究目录1.土地财政与城市化相辅相成，达成正反馈.........................................32.土地财政是决定地产调控小周期的关键因素.....................................42.1.正向论证：从土地市场行情和调控修正谈起..............................42.2.2008年房地产市场调控路径分析.................................................52.3.2011年房地产市场降价路径分

2、析.................................................62.4.2014年房地产市场降价路径分析.................................................82.5.三次降价路径的共性....................................................................103.从重庆模式反向验证土地财政的逻辑................................................11

3、3.1.重庆以“八大投+转移支付”支撑城市基础建设.......................113.1.1.重庆从2002年设立八大国有建设性投资集团....................113.1.2.转移支付再添助力.................................................................133.2.过去重庆凭借其特色模式降低了对土地财政的依赖................153.3.重庆边际变化：大力推进去库存..............................

4、..................173.4.小结：两个重要的结论................................................................194.2017年下半年市场环境分析..............................................................214.1.全球流动性拐点已至，央行继续实施稳健中性货币政策........214.2.银行按揭收紧，房贷利率不断上行...................................

5、.........214.3.本轮小周期与前几次的不同之处：核心城市土地市场短期仍然受到较强的支撑......................................................................................224.4.本轮房价调整更为滞后、延续时间更长、短期限购修正政策出台可能性降低..............................................................................................235.

6、投资机会...............................................................................................246.风险提示...............................................................................................24请务必阅读正文之后的免责条款部分2of26行业专题研究1.土地财政与城市化相辅相成，达成正反馈城镇化是提高居民长期福利水平的主要载体。为

7、了提高居民长期福利水平，需要通过经济发展不断提高社会福利保障水平、居住水平、教育医疗资源水平等等，目前中国经济增长的主要载体就是城市化。一方面，城镇化为居民带来了更多的工作机会，提高居民个人收入；另一方面，通过城镇化增加政府财政收入，提高城市基础设施建设支出和城市公共福利性支出。城镇化的基础设施建设需求催生土地财政。在城镇化前期，产业引入和培育尚处于初期阶段，税收无法满足社会福利性财政支出和基础建设需要。地方政府为了推动经济发展，改变城市地貌，城镇基础性设施建设支出和各项公共支出不断增大，造成一定的收支缺口。1994年分税制改革又将税种划

8、分为中央税、地方税和共享税三大类，给地方政府带来了一定的收支缺口。在1993年，地方财政收入占全国财政收入78%；在分税制改革之后，1994年，地方财政收入仅占全国财政收入44.3%；而地方财