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时间:2017-12-07
《从土地财政论述楼市小周期演化路径》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、行业专题研究目录1.土地财政与城市化相辅相成,达成正反馈.........................................32.土地财政是决定地产调控小周期的关键因素.....................................42.1.正向论证:从土地市场行情和调控修正谈起..............................42.2.2008年房地产市场调控路径分析.................................................52.3.2011年房地产市场降价路径分
2、析.................................................62.4.2014年房地产市场降价路径分析.................................................82.5.三次降价路径的共性....................................................................103.从重庆模式反向验证土地财政的逻辑................................................11
3、3.1.重庆以“八大投+转移支付”支撑城市基础建设.......................113.1.1.重庆从2002年设立八大国有建设性投资集团....................113.1.2.转移支付再添助力.................................................................133.2.过去重庆凭借其特色模式降低了对土地财政的依赖................153.3.重庆边际变化:大力推进去库存..............................
4、..................173.4.小结:两个重要的结论................................................................194.2017年下半年市场环境分析..............................................................214.1.全球流动性拐点已至,央行继续实施稳健中性货币政策........214.2.银行按揭收紧,房贷利率不断上行...................................
5、.........214.3.本轮小周期与前几次的不同之处:核心城市土地市场短期仍然受到较强的支撑......................................................................................224.4.本轮房价调整更为滞后、延续时间更长、短期限购修正政策出台可能性降低..............................................................................................235.
6、投资机会...............................................................................................246.风险提示...............................................................................................24请务必阅读正文之后的免责条款部分2of26行业专题研究1.土地财政与城市化相辅相成,达成正反馈城镇化是提高居民长期福利水平的主要载体。为
7、了提高居民长期福利水平,需要通过经济发展不断提高社会福利保障水平、居住水平、教育医疗资源水平等等,目前中国经济增长的主要载体就是城市化。一方面,城镇化为居民带来了更多的工作机会,提高居民个人收入;另一方面,通过城镇化增加政府财政收入,提高城市基础设施建设支出和城市公共福利性支出。城镇化的基础设施建设需求催生土地财政。在城镇化前期,产业引入和培育尚处于初期阶段,税收无法满足社会福利性财政支出和基础建设需要。地方政府为了推动经济发展,改变城市地貌,城镇基础性设施建设支出和各项公共支出不断增大,造成一定的收支缺口。1994年分税制改革又将税种划
8、分为中央税、地方税和共享税三大类,给地方政府带来了一定的收支缺口。在1993年,地方财政收入占全国财政收入78%;在分税制改革之后,1994年,地方财政收入仅占全国财政收入44.3%;而地方财
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