探讨房地产开发项目工程管理问题.doc

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1、探讨房地产开发项目工程管理问题探讨房地产升发项0工程管理问题摘耍：房地产开发项目工程管理耍做出成效，关键还在于相应的监管措施必须落到实处，监管人员严格的实行管理规定，这样才能发挥房地产开发项目工程管理的作用。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产开发项目工程管理问题进行了研究，具有重要的参考意义。关键词：房地产开发项目；工程管理；房地产；项目管理中图分类号：TL372+.3文献标识码：A引言：随着房地产市场化的快速发展，房地产已经成为我国经济发展的一个重耍的支柱性产业，房地产行业涉及面广，如何实现相关资源的优化配置，保持房地产行业的健康发展，促进社会经济的稳定发展是当前地产行

2、业研究热点。1房地产开发项目工程管理1.1房地产开发项目的概念房地产开发，是指房地产开发企业通过一系列的具体措施，把最初的想法，构思最终落成一座具体建筑物的社会实践活动。在这项实践活动屮，房地产开发企业要遵守国家的相关政策要求，循序渐进的落实到最后建筑物的施工建设，首先需耍完成的工作取得土地开发使用权，并对整个房地产的开发项目进行规划设计，在一切相关手续准备完成后，通过市场招、投标，确定合格的建筑施工队伍，开展建筑工程施工建设，完成从设计图纸到实际建筑的转变。1・2存在的问题（1）开发前期准备和调研工作不够当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，

3、往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方而的考量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。（二）管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。（三）不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施丁检查与办完相关

4、手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施丁单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。（四）设计监理制度不够规范当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。（五）造价预算出现严重偏差一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出

5、现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。（六）完工验收与备案管理不够严格房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施T队伍组成，T程验收环节与备案就更加重要，必须重视。2加强房地产开发项目工程管理的对策2.1重视项目的可行性研究工程设计的可行性研究是整个项目的第一步，可行性的报告是否正确，将会极大地影响公司

6、的生存发展。一是要宏观地分析建筑行业的环境，深入地解读当前政府的政策并对今后一段吋期内的政策走向进行科学的预测，掌握足够的市场信息，调查用户的需求等，二是销售部要做好市场调查，根据此调查来进行讨论，最终确定合理的地理位置，并合理规划建筑户型的要求等级、需求量以及规模大小。三是，要掌握开发土地的规划的条件，地块的周边的情况以及当地的规划要求等，避免过重依赖经验主义而造成对工程的错误判断。四是，根据相关法律政策，对设计方案进行竞标。实际竞标过程中要重视建筑的美观与合理布局等方面，做出最合理、最优化、最谨慎的选择。2.3房地产开发项目工程管理2.2开发商要加强在开发建设的过程的控制

7、施工过程管理前期必须要明确质量目标，明确项目的管理责任。现场的签证程序必须要明确清晰，责任必须明确，企业要适当的将权利下放给现场的操作或者管理人员，规定了现场签证的权限，及时地处理突发的情况以及问题，并能够在紧急的情况下，可以预先报告设计的单位，从而获得口头的许可，并且在事后及时的补办相关流程手续。2.3房地产项目施工中的管理策略施工管理涉及的内容多，时间长，影响大，直接影响到工程管理目标的实现。房地产项目T程从开工到完T的过程中，施工管理的关键之处要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则