信托业分析系列七.doc

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1、2011：中国信托业现状与特征分析及趋势展望（系列七）作者:邢成　来源:中国人民大学信托与基金研究所　时间:2011-03-0113:20:07　　　系列七：房地产行业遭遇“严冬”，信托投融资再现暖意　　（一）逆市增长，环境险峻。在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布之后，商业银行的房地产贷款量已经开始回落，但房地产信托贷款并没有大幅减少。中国人民银行的数据显示，2010年上半年银行机构发放的房地产开发贷款规模总计4423.00亿元人民币。房贷重镇上海全市银行业上半年新增贷款3118.26亿元，同比少增534.88

2、亿元。而房地产贷款在4月份新政出台后增量明显下降，二季度平均每月房贷量比一季度下降逾半。根据央行营业部数据，北京近期新增房地产贷款也明显回落。2010年5月、6月房地产贷款新增额比1-4月月均新增额分别下降57.4%、58.4%。房地产开发贷款增长回落明显。5月、6月单月新增额比4月份分别下降72.9%、67.9%。与之形成明显反差的是2010年的前6个月里，各信托公司共计发行了至少人民币667亿元房地产类信托产品，6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高，据不完全统计，截至2010年9月末，房地产信托类业务大概为3770亿

3、元，在整个银行业金融机构的占比为10%多一点。而2009年全年，房地产类信托产品的发行规模仅400多亿元。虽然从资金规模上，信托公司向房地产企业投入的资金只有商业银行的10%，但在中央综合调控政策背景之下，信托公司房地产信托业务规模则是不降反升。　　从2010年4月中下旬开始银监会要求各家商业银行对房地产业务进行压力测试，结果显示，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%至40%之间。国有大行中，交行率先公布房贷压力测试结果：房地产价格下降30%,交行开发贷款不良率将增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。2010年7月初，按照监管

4、部门的统一安排，各信托公司此前对房地产信托业务启动了压力测试，目前各家信托公司自查阶段基本结束，相关信托公司已相继将压力测试结果上报到监管部门。由于担心房价下跌的风险累及信托公司,2010年二季度末存量就已过3000亿的房地产信托业务正受到监管部门越来越多的关注，针对房地产信托单项业务的压力测试是前所未有的，风险测评规范也比往年针对整体业务时更为精细。在2010年上半年银监会连续两轮对房地产信托业务进行压力测试的基础上,河南等地方监管部门正准备按季度测试的频率,对辖区内信托公司的房地产信托业务进行长期关注。而上海、北京等地银监会也

5、均在内部口头提醒信托公司注意风险控制。由此不难预测，房地产业务在当前综合调控不断强化的背景之下，很有可能成为监管机构重点规范的业务领域。　　针对2010年第三季度房地产信托业务的增速比较猛的态势，2010年12月8日银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（下称《通知》），要求各信托公司逐笔分析房地产信托业务的合规性和风险状况，合理把握规模扩展。从《通知》内容看，严格说其实并没有新的规定，但对业务过快增长潜在的风险做了提示。《通知》要求，各信托公司需立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不

6、限于信托公司发放贷款的房地产开发工程是否满足“四证”5/5齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、工程资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；工程到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。《通知》下发以来，已有部分房地产业务规模增长过猛的信托公司调整了房地产信托业务的节奏和规模。应该讲虽银监会对信托公司和房地产公司的合作要求一直比较严格，但该类业务是合法的业务，银监会并未下文强制要求某些公司暂停该项业务。　　（二）近期房地产信托业务特点分析。2010年4月17日，国务院为了坚

7、决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《上涨通知》），采取了“史上最为严厉的”信贷政策，提高了首套房和二套房的首付比例及贷款利率最低规范，传达了政府遏制房价过高上涨、关注民生、促进房地产市场平稳健康发展的决心。　　通知下达以后，消费者观望情绪日趋浓厚，市场呈现量跌价滞的局面，房地产企业通过信托融资的需求日渐强烈。通过对信托公司房地产信托产品发行情况分析发现，房地产信托计划在发行数量、单支产品规模上呈明显上升的趋势，房地产信托产品在交易结构设计和风控措施方面也有显著变化。信托期限短

8、期化、预期收益率不断攀高、股权投资一支独秀、土地及房产抵押和非上市公司股权质押成为风控措施的主流。　　1、房地产信托资金“雪中送炭”。《上涨通知》下发后的三个月间，房地产信托产品发行总数达115支，占集合信托产品发行总量的36.28%，发行规模达3