北安地下商业街推广策略.pdf

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1、成就有梦想的财富人生北安宏大地下商业街推广简报亿德房地产营销顾问2011年9月12日序2011的9月北安的初秋碧空如洗、清爽怡人迎来的却是地下商业的崛起这是宏大地产的新里程惟一又不可或缺亿德亦然以知行合一撰写财富新篇营销诊断全新地下商业模式，如何最快完成区域受众的认知教育？产品形象的丰满与系统，如何加强传播推广过程的细节描述？客户细分推广，不同业态组合的针对性推广展现？中央街商业资源挖掘，如何吸引原有地上商家的全新进驻？核心任务产品线：完成项目商业模式的教育过程模式疑惑教育解析利好认同价值疑惑价值认同价值提升品牌线：

2、完成项目价值提升的渗透过程文一场“全新商业模式”的成长运动目录1.市场简析2.项目定位3.推广策略市场简析1.北安百科2.业态展示3.租售回报北安百科北安市位于黑龙江省正北方，总面积7194平方公里，常驻人口20万（2011年），其中北安市区15万。呈下降趋势，且人口构成两极化严重，业态规划应考虑此因素。是连接对外开放城市黑河市的交通枢纽，拥有滨北、齐北、北黑三条铁路干线和北安到哈尔滨直通高速公路，黑大（G202）、碾北（S302）、绥北高速公路、鹤嫩公路（省重要环形干道）四条公路干线以及北五高等级公路。是由哈尔滨通

3、往黑河市、俄罗斯及东欧国家旅贸大通道的必经中转站，毗邻天然火山博物馆五大连池，具较好的服饰外贸优势。业态展示本案地处北安最繁华街区中央步行街，南北纵跨六条街，两侧商商临立，以服饰鞋帽、金店、眼镜等为主营。一道街实为省道S302，可通达S202北安市最核心商业中心区位于三道街、四道街与交通路围合处，商业业态齐全，餐饮食肆体闲娱乐、生活配套一应俱全。中央街两侧商家业态、分布品牌一道街远观中央街一道街（S302）全貌北安核心政务区，银行、行政、工商等配套齐全。中央街两侧商家一览（一道街---二道街路段）中央街两侧商家一览（

4、三道街---四道街路段）租售回报中央街两侧商家经营面积、租金与售价等简析经营业态：服装鞋帽、眼镜饰品、黄金珠宝、皮草名绅店、化妆品日用品、书店、药店、百货公司等。面积区间：使用面积20-200平米不等，视业态面积需求和经营者实力而定。超过50平米的门店普遍格局欠佳，开间小，进深却长达30多米，过于纵深，不利于陈列与消费引导。租金与售价：中央街两侧建筑多为1990—2000年间落成，属相对老旧建筑群落，房产所有者大多已成为房东，而非实体店经营者。由于地段稀缺、消费购买集中，又结合了2011年政府规划利好，出现“一铺难求

5、”的市场态势，房主通常不会出售，只收取高额租金（以使用面积100平米为例，年租金10万-80万不等）；个别房主商铺售价开出5万元/平米的价格，令人瞠目。政府规划利好21、世贸国际休闲购物广场建设项目在步行街东一道街至二道街建设大型现代化购物中心，确保年末建成。23、休闲娱乐城建设项目完成项目前期相关设计及手续，做好招商工作，力争年内完成建设。30、地下商业街建设项目总投资7600万元，建设面积11700平方米，力争年内完成主体工程，2012年5月投入运营。41、北安贸易城一期、二期建设项目总投资1.5亿元，占地13.

6、34万平方米，建筑面积20万平方米，力争年内完成全部工程建设任务。——摘自中共北安市委北安市人民政府关于印发《北安市2011年重点项目和重点工作督办要点》的通知详见http://www.hljba.gov.cn/zwgk/fgwj/zfwj/6363.HTML项目定位1.客户访谈2.swot分析3.项目定位客户访谈访谈实录一：访谈地点：北安市中央街人物描述：田阿姨，65岁关键词：原百货公司退休职业，从事商业经营近40年。1、改变消费习惯的教育；2、业态规划与后期人物观点：运营管理土生土长的北安人，家境殷实，从事商业经

7、营多年，而且以服装经营为重，对北安市有很深的乡土情结，见证了中央街的繁荣成长。认为地下商业街项目作为全新的商业模式进入市场，具有一定的不可预测性：一是当地老百姓能否走下去买东西，这种消费习性需要很大的教育成本改善，而且对地下商业街本身的业态规划与经营环境要求很高；二是与地上商业相比，具有一定价格优势，投资者会居多，但能否经营长久，则是开发商后期运营管理的问题。访谈实录二：访谈地点：北安市中央街人物描述：李阿叔，62岁已职业，从事中央街服装经营。关键词：1、价格优势2、适合投资人物观点：前一段时间还在中央街做服装经营生

8、意，原本生意还可以，略有盈余；但自从地下商业街开始修建后，客流量与人流量急剧下阶，经营更是受到影响，导致最后连地上店面租金都赚不出来，只能闭店停业了。感觉地下商业街项目值得投资，然后转租给别人经营，与地上商业相比，具有很大的价格优势，对店铺的价格期望是不超过2万元/平米，认为1.6-1.8万元/平米比较合适。访谈实录三：访谈地点：北安市中央街人