房地产项目开发流程与法律风险.pptx

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1、山东豪才律师事务所房地产开发流程概况主讲人：刘国敏律师2011.5.141一、房地产项目开发概述房地产项目开发企业（人）项目融资（钱）取得土地（地）2人之篇：房地产开发企业房地产开发企业专营企业兼营公司项目企业3钱之篇：房地产开发融资融资方式银行贷款土地储备贷款开发贷款住房按揭贷款股权融资PE基金REITSBT/BOT项目融资合作开发融资发行股票和债券4地之篇：土地使用权的取得取得土地使用权划拨出让廉租房公租房协议出让挂牌拍卖招标使用权转让商业开发旧村改造中的安置房5项目篇：房地产开发类型房地产开发类型住宅开发商业开发城市基础设施开发旅游开

2、发6城投济南市城市建设投资有限公司旧投济南市旧城改造投融资管理中心济南市旧城改造投资运营有限公司小清河济南市小清河开发建设投融资管理中心西区济南西区建设投资有限公司7洋房建筑风格多为欧洲和北美风格容积率一般小于18独栋别墅独门独院历史最悠久9双拼别墅10联排别墅又称TOWNHOUSE，或三个以上的单元住宅组成价位较低中产阶级中上层人士及新贵阶层联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽

3、，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。11叠拼别墅Townhouse叠拼式的一种延伸由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑12低层住宅3层的住宅13多层住宅6层以下住宅7层以上需有电梯在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。14小高层在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的习惯称谓。《民用建筑设计通则》根据楼房的层数、高度不同分：１—３层称低层、4—6层为多层、7—9层为

4、中高层、10层及以上为高层、建筑高度大于100米为超高层。12层以下住宅15高层住宅12层以上住宅需安装消防电梯高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。不足之处：投资大，上下不便，安全性差，在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，多幢点式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风。16超高层40层以上住宅建筑高度大于100米17公寓集合式住宅普通公寓精装公寓酒店式公寓公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。18跃层式住宅两个楼层内部楼梯跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；

5、通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。19复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率20错层式住宅用30-60cm的高差进行空间隔断层次分明立体性强适合大面积住宅21城市综合体城中之城市中心地区居住办公商业娱乐结合22新概念节能建筑低能耗建筑地源热泵毛细排风系统建筑保温材料光电节能

6、23二、房地产开发流程及法律风险1项目的前期开发阶段2项目的建设施工阶段3项目管理阶段4物业管理阶段5商业管理阶段24取得土地前期流程立项征收收储出让招拍挂成交确认书出让协议土地移交确认书25城市房屋征收与补偿（一）征收法律适用国有土地—《征收》；集体土地—《土管法》（二）征收主体国有—市、县政府（三）征收范围公共利益（四）补偿方式安置补偿：协商选定；多数选定；随机选定；先补偿后搬迁（1价值补偿款2搬迁费3安置费4停产停业损失补偿5补助费6奖励费）（五）实施单位委托不以营利为目的的单位（六）流程：征收决定公告补偿行政复议评估行政诉讼26项目

7、的前期开发阶段（1）房屋征收与补偿（3）可行性研究（5）建设项目方案的分项审批流程（2）立项（4）取得建设项目选址意见书（6）取得土地使用权（7）取得建设工程规划许可证27房地产工程建设的前期准备流程图28建设项目的建设施工阶段（1）建设工程招标投标（3）建设工程施工流程（2）建设工程勘察设计（5）验收结算（4）工程监理29建设工程招标投标流程图30建设工程勘察设计流程图选址勘察初步勘察详细勘察施工勘察总体设计初步设计技术设计施工图设计31建设工程施工流程图开工令质量控制进度控制成本控制合同管理签证制度安全管理总包分包转包32建设工程监理流

8、程图监理日志监理的证明作用33验收结算流程图四方验收综合验收备案竣工结算设计勘察施工监理分期验收综合验收小组城建、规划、工程质量监督等相关部门保修34建设项目的管理阶段（1）商品