房地产项目开发全业务流程.pptx

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1、房地产项目开发全业务流程北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2013年1月广东顺德2目录房地产全业务流程概述项目拓展与论证流程项目策划流程规划设计流程施工管理流程营销管理流程客服管理流程房地产主要的管理流程为什么要流程管理？----传统职能型企业与流程型企业客户更象组织的破坏者刚性组织架构－封闭强调形式上的组织架构－因人而设行政部门实现控制业务流程部门架构人事开发市场销售生产公司职能性企业面向客户，以客户为中心柔性组织架构－面向市场强调建立工作网络－以流程为核心工作流经理灵活控制业务流程人事开发市场销售生产基于

2、流程的组织架构定单处理产品开发客户服务流程性企业公司44为什么要流程管理？----企业成长以后需要组织分工，组织分工与专业化会带来横向沟通困难55为什么要流程管理？----必须通过优化业务流程，打通横向沟通的渠道设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目论证阶段项目策划阶段设计阶段工程管理阶段项目取得主体结构开工开盘销售入伙竣工产品交付阶段项目发展营销设计工程组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（

3、含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服财务用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算资金营运投资评估资金筹划景观/精装专项设计、部品策划采

4、购阶段内部立项项目策划会方案评审会销售管理阶段后评估项目发展营销设计工程成本客服财务66同时，卓越的流程管理还可以降低对人员能力的依赖，发挥系统的力量万科的标准体系思考：为什么王石可以那么潇洒的爬珠峰去南极？四十多个城市二百多个项目快速扩张的基础是什么？7输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程流程是为了达到期望的管理或业务目标，在一定资源输入基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动识别流程的关键点：•基本要素：目标、范围（起点、终点）、输入(文件、表单

5、、报告）、资源、职责、接口、活动、输出结果、风险、时效8流程会分成不同的层级---主流程、子流程和作业标准公司流程框架业务模型人力资源策划定位规划设计工程管理营销管理客户服务业务主流程及子流程操作指导及表格概念设计方案设计初步设计施工图设计施工过程配合主流程:一级子流程:二级流程:行政财务ＩＴ主流程决定总体效率部门流程决定协同效率作业标准决定工作质量9房地产流程八大阶段10不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式11不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式12不同公司的流程有较大的差异，反映了

6、其不同的运作方式（续）13不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）14不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）市场调研和客户细分根据市场要求，调整规划方案，客户验证：户型和立面风格确定规划和户型方案；明确示范区位置及复制模板最终获得土地2010年6月7月8月9月10月地块条件分析和规划条件讨论确定复制模型设定招拍挂条件复制立面风格，完成报规文本；复制示范区方案完成示范区施工图调整，制定囤苗计划产品复制市场客户时间土地获得15在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度目录房

7、地产全业务流程概述项目拓展与论证流程项目策划流程规划设计流程施工管理流程营销管理流程客服管理流程房地产主要的管理流程17项目拓展与投资策划流程第一部分：项目概况第二部分：法律及政策性风险分析第三部分：市场分析第四部分：规划设计初步分析第五部分：工程、销售计划及后期物业管理第六部分：投资收益分析第七部分：管理资源配置第八部分：综合分析与建议全程分析结论建议概况描述案例：万科项目可行性论证要点项目决策背景及摘要外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响项目在公

8、司发展规划中的定位项目的利润贡献案例：万科项目可行性论证要点—前言部分要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚项目概况内容框架宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估立即开发与作为土地储备优缺点比较案例：万科项目可行性论证要点—项目概况宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位