购物中心开发流程及开发要点(1).pdf

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1、购物中心开发流程及开发要点文件来源：世联商业研究组制作时间：2012-111导引11.购物中心的开发流程2.购物中心的基础术语购物中心开发的基础概念2购物中心的开发流程地块初期研判及市场分析租售模式分析销售持有商业销售论证项目定位及规划设计阶段招商推广阶段运营管理阶段项目定位及规划设计阶段的工作流程、模块红色框：世联工作内容持有城市/区域规划分析项目商业团队构建确定专业顾问机构商业市场分析竞争对手调研市场研究商业工作计划制定消费者分析商业工作准备沟通主力商家接洽意向主力商家招商主力商家工程条件商业定

2、位档次、业态等研讨商业项目定位商业规划商业设计公司确定方案设计与研讨商业规划设计定稿3购物中心的基本术语1.覆盖率:覆盖率是度量测试完整性的一个手段，是测试有效性的一个度量。2.坪效:拿来计算商场经营效益的指标,指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷专柜所占总坪数)。3.经营面积:指整个店的总面积（经营场所内各种用途的面积均应全额或折算计入营业面积），也包括前厅经营、收款的面积（如果是人员居住的不算）。4.客单价:指商场（超市）每一个顾客平均购买商品的金额，也即是平均交易金额。5.百货商店：是

3、指经营包括服装、鞋帽、首饰、化妆品、装饰品、家电、家庭用品等众多种类商品的大型零售商店。6.超市：超级市场是以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场。又称自选商场。7.便利店：便利店是位于居民区附近，指以经营即时性商品为主，以满足便利性需求为第一宗旨，采取自选式购物方式的小型零售店。8.专业店：是经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。9.专卖店：是专门经营或授权经营某一主要品牌商品（制造商品牌和中间商品牌）为主的零售业态。10.购物中心:一群建筑，是组合在

4、一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。4购物中心的基本术语主圈即主要商圈，是指最接近商店的区域。在主商圈内，消费者去商店购物最为方便。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以边缘商圈内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。项目定位及规划设计阶段的工作流程、模块次要商圈次圈即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在次要商圈内聚集着主要商圈百货商店25%左右

5、的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。边圈即边缘商圈，是指位于次要商圈以外的区域。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。5购物中心的基本术语类型选址特点商圈范围业态组合主力店代表项目项目定位及规划设计阶段的工作流程、模块•城市中心区域•核心商圈3公里•购物60-7

6、0%•3-5个主力店•香港ifc城市购物中心•次级商圈6公里•餐饮10-20%•10万平米以上•主力店面积占比40-60%•北京东方广场•三级商圈40公里•休闲娱乐15-20%•核心商圈3公里•购物60-70%•2-3个主力店•北京万达广场•区域中心区域购物中心•次级商圈6公里•餐饮15-25%•5-8万平米•主力店面积占比40-60%•深圳花园城•三级商圈10公里•休闲娱乐10-15%•购物70-80%•核心商圈1公里•餐饮10-15%•1-2个主力店•伊藤洋华堂•社区中心邻里购物中心•休闲娱乐3

7、-5%•不超过4万平米•次级商圈3公里•主力店面积占比40-60%•华润万佳•服务5%•核心商圈3公里•郊区•购物80-95%•3以上个主力店•北京金源茂能量中心•次级商圈6公里•餐饮10-20%•4-10万平米•三级商圈20公里•主力店面积占比70-90%•0-2个主力店•上海新天地生活方式购物•核心商圈1公里•主力店面积占比0-50%•美国COCOWALK中心•次级商圈3公里6购物中心的基本术语1、国内购物中心的三种管理模式目前市场上主要有三种商业管理模式，分别是自营管理模式、委托管理模式和顾问

8、管理模式。每种模式各有其自身的优劣势。经营管理模式优势劣势1.发展商主导商业管理，比较容易1.初期可能缺乏专业人才和操作经验；自营管理模式实现发展商的管理意图；2.不利于项目的前期快速稳定经营。2.能够发展自己的商业管理团队。1.不能快速发育发展商自己的商业管理1.能最大化的专业化管理；团队；委托管理模式2.发展商能够精简队伍，降低成本；2.需要发展商与商业管理公司之间有良3.能更快速地步入经营正轨。好的信任基础和沟通。1.发展商主导商业管理；1.相对高的成本；2.能