浅析公允价值在投资性房地产中的应用.doc

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1、浅析公允价值在投资性房地产中的应用浅析公允价值在投资性房地产中的应用摘耍：目前，随着经济的发展和投资理念的转变，在西方国家的一些企业屮，房地产资产已作为非常普遍的一种投资手段。近些年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行开来，甚至成为了企业的一些新经济增长点。为了顺应经济发展方向，本着与国际会计准则相趋同的原则，我国财政部在2006年2月15H发布了第3号准则《投资性房地产》。这项准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认以及计量，并且第一次在对该资产计量中引入了公允价值的计量模式。然而在实际的应用中，企业仍需解决很多投资性房地产确认

2、和计量方面的相关问题。关键词：公允价值；投资性房地产；应用根据财政部会计司发布的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》的统计数据，在2007年度，存在投资性房地产的上市公司有630家，仅有18家公司选择了公允价值计量模式，占有此类业务公司数的2.86%o根据2008年上市公司年报的调查报告，我国1624家上市公司有690家公司存在投资性房地产，然而运用公允价值计量模式的只有20家左右，占拥有此类业务公司数的比例仍然在3%左右，截止2010年3月31日，从上市公司年报披露的情况来看，2009年度运用公允价值模式计量投资性房地产的

3、上市公司仍只比上一年增加了4家。由此可见，《企业会计准则第3号一一投资性房地产》(CAS3)实施几年来全国仅二十几家上市公司运用了公允价值模式计量投资性房地产，所占比例一直很低。我国财政部于2006年2月发布的新《企业会计准则》中，公允价值的计量属性定义是：“在公允价值计量下，资产和负责按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”作为一种新的确认和计量属性，公允价值计量模式为知识经济时代出现的无形资产以及衍生金融工具等资产提供了更加合理、有效的会计计量模式，公允价值计量已成为国际会计准则甚至各个国家会计准则的重要

4、选择之一。公允价值由于其高度相关性以及决策有用性越来越受到投资人以及债权人的重视。在国际会计上公允价值的运用趋势也是势不可挡的，这在一定穆度上代表了国际会计的研究与发展方向。因此公允价值的运用程度以及范围也在一定程度上成为了衡量一个国家会计国际化的标志之…。然而目前我国投资性房地产行业采用公允价值模式计量的企业却寥寥无儿，其主要原因在于我国市场、机制等方面的不完善；会计信息披露规范的过于简单，层次的不够清晰，信息透明度不高，公平执行的力度不够强。我国应该进一步细化对于不存在活跃交易市场的资产的公允价值估价的指导性文件，税法也应明确规定对投资性房地

5、产调增的公允价值变动损益不征收税，以此鼓励企业在适当的条件下采用公允价值进行后续计量，同时也应加强市场监管、职业道徳的建设；增强公允价值计量和披露的可靠性。笔者认为我国应当鼓励企业运用公允价值计量属性，并给予正确的引导，同时不断完善会计准则，促进估值技术的发展。等到市场发展的更成熟时，再不断放宽要求，使更多的企业可以运用公允价值,扩大公允价值的运用范围，以提高我国会计信息水平，并不断与国际会计接轨。本文通过分析运用公允价值计量投资性房地产的优点和缺点以及在实际应用中存在的难题，分析其中存在的问题以和解决的办法，具有理论意义和现实意义。由于目前我国

6、市场经济还不够完善，若放宽对公允价值使用条件的限制，可能会导致大批企业利用公允价值认为操纵企业利润，因此,在新会计准则下，对投资性房地产使用公允价值有较为严格的限制条件。公允价值计量属性在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界有待于对公允价值加大研究的深度和广度，分布于不同具体准则屮的相关规定也存在一些争议之处，对理论研究的不足，实务中缺乏理论的指导，这将会极大地阻碍公允价值应用范围的扩展与发展前景，因此，笔者认为加强理论研究，并与实际相结合，根据我国市场实际情况，制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的资产的公允价值

7、估计的指导性文件，加大对公允价值估值技术的研究，加强公允价值会计相关准则的探索、改进和完善。从经济发展的特定环境和规律来看，在相当长的时间内，我国仍会以历史成本计量属性最为基本计量属性，同吋结合补充公允价值计量模式，但随着经济的发展，经济环境的改善，公允价值在财务决策中的作用会越来越大，应用范围也会越来越广。（作者单位：杭州电子科技大学会计学院）