如何编制投资项目可行性研究报告.doc

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1、如何编制BT项目的可行性研究报告一、可研编制大纲15二、编制人员需掌握的基本知识1.一定的项目管理经验。要清楚项目的利润点、项目实施成功的关键点、风险控制点。2.基本的财务知识、法律知识、概（预）算知识。要明确资金的管理流程、担保可行性、概（预）算的组成和审批流程、价格的控制点。三、大纲章节涉及的主要内容1.总论1.1项目背景着重于对项目所在区域的发展前景、投资环境、企业可持续发展、区域经营分析。1.2项目所在地的经济发展和财政收支情况搞清地方财政收入的来源和支出情况，预测当年及未来几年城市的GDP发展

2、和财政收入情况以及所有在建项目的支付情况。1.3项目前期工作的推进情况项目的立项、规划、环评等所有法律性文件是否完备，征拆安置等工作进展情况或计划。引深：如何选择BT项目（1）认真分析当前的宏观经济和贷币政策；15（2）把握好企业的发展规划和自身定位，量体裁衣。项目要符合企业的发展规划，通过项目的投资巩固市场，实现区域滚动发展，上中下游协同发展。（3）选择经济发达地区。领导人的观念、政府的信誉、财政实力、地方政策的支持是关键。（4）选择国家、省市的重点工程、民生工程、政治工程（保障性住房）、财政来源工程

3、（如土地开发整理）、行业影响的项目、地标性项目等。2.项目概况2.1项目的地理位置对项目的区位、走向、沿线情况进行简单描述，项目建成后对周边的影响（主要是地价）。2.2建设规模、标准及技术特点长度、主要工程量、特殊工艺或行业先进工艺。2.3主要技术经济指标初步可行性报告或初步设计中的建安费、前期费用等主要指标。3.主要合作条款3.1合作范围15原则上只负责建安费所含内容的投资，若有前期费用，要约定好包干由甲方使用，且总额最好控制在总投资的15-20%以内，要明确主要节点时间。主要原因是基础设施投资的利润

4、所得在工程利润上，前期费用一次性投入大，资金占有有时间长，资金的使用效率不高，与建安投资相较而言，投资回报低。3.2建设模式选择BT+工程总承包或BT+施工总承包。但是投资与设计、施工有机结合，发挥企业在设计和施工上的优势。别外，投资方式的合法程序是政府比较敏感的问题，现在很多政府采取公开招标的方式。实际上，对于BT投资商的选择，国家没有可依的法律法规，选择公开招标、招商引资、竞争性谈判、邀请招标都可行，从实例看，建议采取有条件的公开招标或竞争性谈判较好。此外，提醒各位，政府往往要求对施工队伍的选择也要

5、进行招标，此种做法不提倡。对采用工程总承包或施工总承包模式，要注意与之相对应是概算或预算。3.3项目周期15对于一般项目，原则上项目周期控制在5年以内，即：建设期不超过3年，回购期不超过2年，特别是回购期，时间越短越好，提倡过程回购（提醒：项目的周期最好考虑政策主要领导的换届时间）。3.4双方的主要职责明确甲乙双方在项目中主要职责，特别注意对项目的建设管理职责的划分。此点本质是：理顺关系、转变观念。目前，BT项目各方主体的人员结构均由原施工总承包项目的业主、监理、设计和施工人员组成，特别是政府或其委托机

6、构与项目公司的职责发生了巨大的变化，政府由项目的建设管理转为对项目的监管，而项目公司（与总承包部合并）由原施工管理转为项目的建设管理加施工总承包（或工程总承包）管理，尽快使各方人员适应其职责和角色的转变，特别是项目公司人员从传统的施工总承包中的乙方角色向投资项目中的实施主体、主导角色的转变，要协调好各方关系，使各参与方在实施过程中职责明确、流程清晰，既有配合又有分工协作，确保工程在安全、质量、进度、投资目标等方面取得圆满成功。3.5投资额（回购款总额）总的来讲，投资额由前期费用、工程费用（或建安费）、利

7、息和投融资管理费四项费用组成。3.5.1前期费用15主要是征拆、安置费用，采取包干方式由甲方使用，资金根据实际需要拨付，双方共管。3.5.2工程费用此项费用的确定要抓好几个方面的工作：（1）概（预）算的编制及审批，特别是概算的编制和审批至关重要。目前，地方主要是按概算控制投资，不希望超概算，而概算的审批权掌握在地方的发改委，属政府控制，且概算的精度不够，±10%以内的审批结果都是有效的。（2）明确定额标准和相关的配套文件。要对其进行分析比较。（3）下浮比例。原则上浮比例要控制3%以内。（4）概（预）算的

8、调整人工：随国家地方政策同步调整；机械：随国家地方政策同步调整；（主要是水、电、油）材料：至少主材要随信息价同步调整，调差控制在±3%以内，最多不得超过±5%。变更设计：与概（预）算要对应。据实调整。不可预见费：要注意与保险挂勾，提倡投资方投保或双方联合投保，如甲方投保，明确不可预见费发生时，双方据实签认后由甲方支付。15建设单位管理费：一般不低于概算中比例的50%。包干费：主要是对以概算为基础的工程总承包项目而言，包干比例视工程性质不同，