签定合同所需要注意的问题.doc

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1、施工企业，小心签约陷阱·中国房地产律师网·2006-02-14·发表评论·进入论坛施工合同（主要是指总承包工程合同）中的主要陷阱有以下几类：一、合同金额及付款方式对于施工单位而言，合同价款的计算和支付方式是整个施工合同中最核心的条款。要避免陷阱，首先要确认在本合同中采用的是哪一类计价方式，是固定价格合同还是可调价格合同。在实践中比较常见的是总价包死和单价包死这两种方式。但是，无论适用哪一类合同，都必须要约定风险范围，一般在合同中可采用排除法，即哪些风险是排除在合理风险范围之外的，一旦发生，承包金额应相应作出调整：比如，工程量变更、暂定金额变化

2、、工程师或业主代表的错误等。在此，也应将合同金额调整的具体方法写入合同专用条款。其次，要注意付不付预付款，如果不付就等于施工单位一开始就垫资干活，无疑加剧了财务风险。最后，是保留金的问题。实践中保留金往往会达到工程款的10％，而其支付时间被延迟1－2年，而届时业主肯不肯或者有没有能力支付这笔钱都是一个未知数。对此施工单位可以尝试与业主洽商提前拿回保留金，转以金额较高的保险单来代替，这样，既不占用施工单位的资金，又能够满足质量保证的需要。二、工期工期是总承包商必须密切关注的问题，业主往往对逾期违约金的规定非常苛刻，一旦不能如期竣工，施工单位每天

3、都要承担违约金，数额几乎都会在万元／天左右。因此，对工期的承诺必须慎重，要经过周密细致的测算，不能为了竞标而胡乱答应。另外需要非常注意的是，现在有些业主在签合同时还没有拿到施工许可，无法签发开工通知书，而迫于后期的销售压力，必须尽快竣工；为此他们会采取一些变通的方法，比如在合同中只约定进场日期和完工日期，不约定开工日期，让施工单位先行进场施工，这里其实有一个很大的法律陷阱：法律认可的开工时间是以业主签发的开工通知书为准的，也就是说，在开工通知书签发之前，施工单位的施工工作，业主完全可以不认帐的，甚至也是违反建筑法有关规定的，因此而产生的法律风

4、险要由施工单位一家承担。这种情况是施工单位应尽量避免的。三、工程师职权在专用条款中，业主往往会对工程师的权利范围进行严格限定，即约定某些决定的作出或批准必须由业主确认，任何未经后者确认的上述决定，都是无效的；工程延期、设计变更等重大事项一般都要由业主确认。施工单位对此要提高警惕，防止出现工程师与业主串通，故意拖延时间、推诿责任。四、与专业分包的配合在实践中，业主可能会把电梯、玻璃幕墙等工程直接分包出去，再由指定专业的分包商与总承包商签定分包合同。总包单位在此时要特别注意责任限制的问题，理论上，分包与总包应对业主承担连带责任，但如果专业分包是业

5、主指定，就可能会出现比较特别的情况：一是分包商因能力问题在工期上与总包无法配合；二是分包商受业主的指使，故意拖延工期，以使总包不得不承担违约责任。因此，在指定分包时，总包应力争在合同中限制自己的责任。五、工程保险及其他费用总包必须承担合理的投保义务，依据FIDIC合同条件的规定，如果总承包商不按约定投保，业主有权自行投保，相关费用将从应付给总承包商的款项中自动扣除，因此与其被业主事后扣除还不如事先在合同中约定来的主动。如在“非典”时期的施工人员的人身和健康保险的问题，这个钱是必须要花的，因为一旦发生了疫情，承包单位是要承担主要责任的。但也不代

6、表施工单位不能向业主要回这部分费用。笔者认为，施工单位可以适时地提出顺延工期和暂停施工的请求，如果业主要求施工单位继续施工，那么就应该与业主就特别防控措施（比如保险）所发生的额外费用的分摊进行谈判，不能让施工单位一家来承担这些费用，应该说，这样的要求业主也是乐于接受的。但是，如果不及时地提这个要求，业主可能也就装傻了。那么，一旦出了事情，风险就完全在施工单位这边了。六、不可抗力法律虽然对不可抗力有相应规定，但那都是最基本的。具体到工程建设领域，我们有必要详细界定“约定的不可抗力”，比如暴雨、狂风、大面积爆发的传染性疾病等等，这些算不算法定的不

7、可抗力？如果不算，那么工期延误了，施工单位就不能免除责任；我们施工单位应尽量争取将上述情况列入“约定的不可抗力”，以减轻施工单位的负担。