[经济管理]酒店式公寓营销方案.pdf

《[经济管理]酒店式公寓营销方案.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、蓝钻时代广场·酒店公寓整合营销方案丰顺地产机构2009.07.31一、案名确定建议起新案名�由于属于蓝钻时代广场项目的一部分�建议案名保持蓝钻的产品品牌名称�并以新的案名及推广形象全新入市。考虑到当地老百姓对产权酒店产品名称的接受比较困难�而对于住宅或者精装公寓比较容易接受�建议案名以公寓结尾。建议案名如下�蓝钻·酒店公寓二、产品定位武陟首席精装投资型酒店公寓三、推广定位主推广语�蓝钻精装酒店公寓�会赚钱的财富公寓辅助推广语�电梯酒店公寓�投资自住两相宜人人买得起�赚钱很容易天上掉馅饼�金钱砸到

2、头零元买酒店�稳赚五十年精装应有尽有�投资高枕无忧四、产品统计分析将三层规划为酒店餐饮及其他配套功能区�故此方案以4—7层作为酒店房间做相关运营分析。即�标间按�30套/层×4层=120套套房按�2套/层×4层=8套共计128个房间。销售面积37—54平米的为主力套型�共计91套�其中43.31㎡和50.04㎡的最2多�总计51套。五、价格预期整体实现销售均价�3000元/平米单套主力价格范围�12—16万平均15万左右六、酒店经营预算�一�房间实收价格标准�15年平均实现价格��单间120元/

3、间/天标牌价�128—158元/间/天套间160元/间/天标牌价�188—218元/间/天�二�年营业天数�365×70%=255天�三�年营业额�255×120×120套单间+255×160×8套套房=3998400元。�四�酒店年经营净利润�毛收益3998400×50%净利润=1999200元。七、酒店总销售额�一�总销售面积4—6层每层销售面积�1679.54×3=5038.627层销售面积�1533.52总计销售面积�5038.62�1533.52=6572.14�平米��二�总销售金额

4、6572.14×3000元/平米=19716420元八、销售模式及酒店经营收益分析�一�销售模式零首付�送卡�购房+第一年分红一次性返还+15年递增式分红收益+第8年、第15年两次增值回购。3零首付�买酒店公寓�送VIP现金消费卡。按一套房15万计算�首付4.5万�送5万元消费卡。相当于没有首付�还得5000元。第一年分红一次性返还�在酒店正式经营时将第一年的分红�公寓成交价的6%�一次性支付给业主�以后按季度支付分红。15年递增式分红�三年一递增�年均8%�总计收益120%。具体递增方案如下�

5、第1—3年�年分红6%�第4—6年�年分红6.5%�第7—9年�年分红7.5%�第10—12年�年分红9%�第13—15年�年分红11%。15年以后视酒店经营状况重新签订分红协议。�二�酒店经营收益分析前15年年均整体物业分红额�总销售金额19716420×8%=1577313.6元前15年年均经营酒店净利润�1999200元分红后酒店经营的年均盈余�1999200-1577313.6=421886.4元。即经营酒店每年的纯收益平均为42万多。15年共计盈余�633万左右。15年之内需要对酒店进

6、行一次重新装修�二次装修费用6572.14×600元/平米=3942284元。则15年经营利润最终可以实现633�394=239万元。计提二次装修费用后�最终年均净赢利15.9万左右。特别说明�由于所送消费卡限制每年使用128万�需要消费1280000÷138元/间/天=9275间次。而酒店正常的空置率为30%�即每年空置365×30%×128=14016间次。所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用�仅增加水电费�。在此计算过程中完全可以忽略不计。4�三�客户投资收益分析暂按单套总价15万计算

7、1、一次性付款�优惠2%�总价为14.7万。前15年分红收益�14.7×8%×15=17.64万元。16—20年预计分红收益�14.7×15%×5=11.025万元。20年后房屋市值�30万。20年总收益�30+17.64+11.025=58.665万元。21—40年预计分红收益�14.7×20%×20=58.8万元。40年后房屋市值�60万。40年总收益�60�58.8�17.64+11.025=147.465万元。41—50年预计分红收益�14.7×40%×10=58.8万元。40年后房屋市

8、值�80万。50年总收益�80�58.8�58.8+17.64+11.025=226.265万元。即一次投资13.72万�总收益达到226.265万�总收益率达到1600%。2、按揭付款�无优惠�首付暂按30%计算。即首付4.5万元�暂按贷款10.5万贷20年计算。前15年分红收益�15×8%×15=18万元。16—20年预计分红收益�15×15%×5=11.25万元。贷款10.5万�按基准利率5.94%下调15%执行�贷20年�月供约为�695.86元20年月供总计�695.86×12×20=