北纬公寓式酒店营销方案定稿

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1、北纬公寓式酒店营销方案2007年12月目录第一部分市场篇第二部分定位篇第三部分营销篇第四部分中原优势篇产品现状宏观市场研究竞品市场研究客群分析市场篇序号项目内容1名称北纬40°商业地块项目2发展商北京新天朝来房地产开发有限公司3地理位置本项目位于京承高速公路与北五环路交汇处的东北角，并与望京地区及电子城西区相邻。东侧面对广顺北大街延长线、南侧紧邻来广营中街、西侧及北侧与北纬40项目一起住宅相连。4用地性质商业综合用地5规划面积占地面积2.7186万平方米，总建筑面积约为11万平方米，其中地上建筑面积9.2365万平方米。6容积率3.47地块情况地块形状呈长

2、方形，目前地块已经七通一平。8产品形态50%平层公寓、50%Loft项目SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1.整体项目位于望京边缘区域，周边临近高科技园区，拥有良好的地理位置S2.整体项目外围紧邻交通主动脉，路网辐射力强，通达性较好S3.本商业地块较为规整，东邻约20000平米规划绿地，视觉景观良好S4.本商业地块背靠20万平米大社区，拥有充足客流资源S5.项目一期产品销售情况良好，形成良好市场认知，积累丰富客户资源S6.项目定位为50%Loft产品及50%平层，Loft产品在望京市场具备差异化特性，可以在后期带动平层小户型公寓

3、的销售。S7.发展商品牌出众、实力雄厚。W1.整体项目周边环境较为杂乱，缺少高端生活气氛W2.商业地块东侧面对广顺北大街延长线，将形成一定噪音污染W3.项目地块规划指标中覆盖率42%，建筑密度较大，影响客户舒适度W4.项目商业立项，仅为40年产权，且贷款首付提至50%以上。W5.平层小户型公寓在后期面临产品同质化竞争。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1.2008年奥运会、加入WTO给房地产市场带来新的契机O2.望京科技园区北扩，带动望京整体区域向北延伸O3.随望京区域房地产项目入住，望京区域将聚集大量潜在客源O4.区域内住宅可开发量逐渐

4、减少，本项目将会成为区域内未来供应量的主导T1.政府加大对房地产业宏观调控力度，联手相关部门抑制房价T2.政府将加强信贷管理，调整利率作为房地产调控的重要手段之一T3.通过政策调整控制房地产投资行为T4.本项目住宅部分二期入市带来内部竞争。同时望京区域未来小户型供应竞争也很激烈。项目SWOT小结产品核心优势：Loft产品在望京市场具备差异化特性，可以在后期带动平层小户型公寓的销售。产品最大劣势：项目商业立项，仅为40年产权，且贷款首付提至50%以上。小结：40年商业产权的公寓式酒店，如何应对区域后期供应70/90的产品同质化竞争，是我们在方案中需要解决的问

5、题。市场篇产品现状宏观市场研究竞品市场研究客群分析宏观市场数据来源：北京统计局，北京中原投资顾问部北京市第三产业产值发展图GDP持续强劲增长宏观市场数据来源：北京市房地产交易管理网住宅市场需求依然旺盛住宅市场成交价格保持稳定增长北京住宅供应市场波动较大，近期受政策调控影响市场放量有所减少宏观政策《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2006-2007年主要政策树银行再次通过加息手段调控宏观市场《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》第2套住房贷款首付不得低于40%，利率增长10%。《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》《关

6、于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》《协议出让国有土地使用权规》国6条《北京住房建设规划》2006《关于网上申请办理房屋权属登记有关问题的通知》2007《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，并将自今年十月一日起施行宏观政策重点政策分析：“央行第2套住房贷款首付不得低于40%”房贷紧缩信号重申了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心，也传递出一个不容错判的政策信

7、号：针对资产价格的快速上涨，宏观调控正在由过去单纯依靠货币政策的总量调控，转向对于通货膨胀、股市和房市的综合治理。提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控，如果各家银行都将第二套房的首付提高到四成，将会有30%左右的买主受到影响，需求在短期内会出现下降。重点政策分析：“财政部计划明年开征物业税”物业税有增加房产保有环节成本、抑制投资和投机性需求的作用。宏观小结宏观市场经济持续走好；政府调控力度逐年增大，未来政策风险较大，市场热度也将降温；随着政府对房地产市场产品结构调整，地产价格涨幅相对缓和。产品现状宏观市场研究竞品市场研究客群分析市场篇

8、区域内竞品(住宅）项目名称项目上市套数07年后上市套数07年后上市