贵阳腾达广场营销推广方案-2008年.doc

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1、一、营销目标腾达广场商业项目作为市西商圈的黄金地段，其在2008年的销售任务即是将剩余商铺统一消化，最终达成资金及时回收的目的，为腾达地产下一步圈地运动作好筹措准备（一）、地块产品类型：1.可供销售的产权商铺（街铺）部分；2.满足百货及其他大型业态整体租赁的部分；本案将侧重讨论剩余可销售的商铺部分的营销策略及执行。（二）、市场营销原则该部分面积的营销目标必须满足以下几个方面的基本原则：1.利润空间最优化；2.在现有商场运营基础上保证其完整性、可控性、和谐性；3.现有经营模式与区块内的其他商业业态形成互补及互动；4.差异化营销模式，由于项目合作营运商国贸集团的有效管理，其知名度

2、将与市面上其他商铺产生有效的对比5.整合吸纳项目整体资源优势，拔高和丰富产权商铺的价值内涵，保证良好品质。（三）、本案要旨：1.从贵阳市场及项目特质出发完成该项目产权商铺的价值定位；2.从目标投资人定位出发制定销售策略；3.从资源整合的视角提炼项目推广方向；4.通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标；5.与前期运营的延伸对接。腾达广场可销售商铺面积需要在08年上半年销售周期内完成预计0.4亿的销售额二、营销定位（一）、市场概况1、区域市场特征从目前贵阳商业地产市场的发展状况来看，商业地产市场总体供应量较大，对于投资客户的争夺和消费市场的竞争都将日趋激烈。目前贵阳市场上，购物

3、中心、大型卖场、商街、社区商业、主题商业、旅游商业等将纷纷浮出水面。相对于较大的市场放量，投资人无论在投资行为还是投资心理上还未成熟，尽管跨区域的投资行为不断增多，以来自省外及地州的客户纷纷将资金注入贵阳地产市场，但对于商铺投资，也还没有呈现出规模化、类型化的理性投资行为。目前投资客户普遍关注的仍主要是返租率，也有相当客户开始关注后期商业运营的组织管理，投资的安全性和稳定性将是今后理性投资人的投资关键指数。从现有市场角度来看，贵阳的商业地产发展主要依赖以下支撑：（1）商业地产可预见的经济回报引导百姓资金投资流向；（2）旅游市场巨大，外来人口众多；（3）公众对于餐饮、服装等等的

4、消费热情带来的商业机会；（4）城市规划不断完善，新区逐渐形成；（5）新产业的丰富和完善带来的经济增长和就业机会增多；（6）城市消费文化快速前进，新的商业业态陆续出现等等。但我们同时也应当看到商业地产市场必定要受限于城市发展的一些制约和瓶颈：（1）大量的旅游人群并未带来持续的消费；（2）贵阳市最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑；（3）商务活动没有形成规模，难以推动高端消费；（4）商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划等等。2、区域竞争者分析腾达广场面临的市场竞争来源于两个方面：1)争夺投资客户市场的竞争；2)与同类项目或区域的品牌影响力的竞争。前者将决定项目的运作周期和项

5、目资金回报，后者决定项目商业运营成熟度。本案所涉及的部分主要在商铺销售所面对的投资客户的资源争夺，因此也侧重此方面进行分析。本案商铺销售的竞争者主要有两类：一类是市场上各种在售或即将开售的产权商铺，如恒峰商业步行街。3、区域投资特征除喷水池商圈外，市西商圈已经在贵阳市民中确立了购物商圈的地位，作为有着十几年历史的市西商圈，贵阳市民已经对其产生了一种消费和购物的习惯地点，但我们也可以明显看到目前市西板块发展的不均衡：产业方向不明确、商业服务未形成有效规模，区域功能定位不明显。对于商业物业投资人来讲，如何保证区域内稳定的消费人流是构成对该地段商业经营价值认知的关键所在。从目前国内

6、同类区域版块的平行经验来看，保障区域内的居住、办公、商务、旅游等各类型、各层次人群的过往停留、消费集客是该类综合性物业对区域版块最为有效的商业贡献。而这部分条件，在市西商圈已经形成，因此在这里投资已经逐渐成为投资人的首选。市西商圈作为贵阳中心枢纽的商务、商业、居住、文化中心，其稳固的商业经营价值，为投资人带来源源不断的投资价值，从中实现稳定、安全的投资回报。通过对贵阳市物业市场、市西商业物业市场的调研分析，目前在贵阳地区进行房地产投资的人群呈现以下一些投资特征：1、客户来源广泛，遍及全省范围，收入层次相对较高；2、对贵阳市两城区的居住价值、商业物业关注度不断提高；3、主流报纸

7、或其他形式媒体对该类客户作用显著；4、相当量的客户决策果断，注重实效；5、关注回报的稳定性，倾向有返租或其他保障；6、普遍看好商业物业的升值。（二）、项目综合分析本项目地处商业气氛十分浓厚，星力百货、市西商业街、龙祥百货、公园路新天地百货等这些相对成熟的大型购物中心已经将整个片区演绎成贵阳市民每日购物消费的主要地区，其强大的人流车流量对整个片区商业投资提供了最有效的保障。另一方面，由于本案已经与国贸广场进行合作，借助国贸广场完善、高效的运营模式让本案在项目运营上有着较强的优势，国晨百货一个以中端消费群为