2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告.ppt

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1、深蓝华庭沿街商铺销售执行报告呈：安徽省德城投资发展有限公司2010年10月26日8/18/2021商业物业目标沟通深蓝华庭商业物业运作目标：①利润的重要来源；②项目整体增值：形成对深蓝华庭整体项目运作的价值支撑；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用2概况深蓝华庭商铺主要位于董庄路主入口处（南门）及技校南（北门)，总面积约4072㎡；由北门两层铺位12个及南门一层商铺40个组成；一楼层高4.2米，二楼层高3.6米；店面进深在10-12米/间，面宽在

2、3.8-5.1米/间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米/间；3周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代花园翠峰南路董庄路四环路华松时代深蓝华庭神火开发新项目百合公寓在建入住待建华松时代4汇报思路东莞商业物业市场分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判断深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街核心均价的探讨5淮北商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如中泰国际、相王国际等；临街商铺：如万马商业

3、街、华松时代商铺等；6大型商业物业比较表模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率中泰国际总40万,商业15万;大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。五年8%;商业60%；华松时代总22万,商业可售5万复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体；近期推出1F:1.5万——销售90%

4、万马尚街14万，商业2万复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体；近期推出1F约:1.3万————相王国际约8万;商业面积5万卖场商业，集主力百货店、专卖店、娱乐场、风情美食广场、于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;——销售60%金方星河湾总建约8万方，商业面积约7000写字楼，社区沿街商铺，集办公、休闲为一体1F约1.7万元/㎡，2F约1万元/㎡，3F约5000元/㎡——销售30%7商铺调查表主力商圈租赁价格体系古城路250元/㎡/月淮海路惠黎路孟山路相山路150元/㎡

5、/月300-400元/㎡/月280-360元/㎡/月90-150元/㎡/月80-130元/㎡/月80-150元/㎡/月35-110元/㎡/月75-140元/㎡/月50-130元/㎡/月150-300元/㎡/月200-450元/㎡/月50-200元/㎡/月45-170元/㎡/月老城区商铺的租金回报率一般处于4%-7%之间的较低水平；8商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；新城区核心路段业态分类统计：餐饮20%服装

6、19%小家电7%烟酒7%美容美发6%电脑5.5%（未包括大华电脑城）宾馆2%婚纱影楼2%KTV2%其他29.5%9淮北商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺租金及租金以步行街为中心向南部呈递减趋势，但市民居住氛围比较好；淮北商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；10汇报思路淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街

7、价值分析商业物业价值判断深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案深蓝华庭商业街核心均价的探讨商业物业价值判断11商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间。街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种。北门的内街：不适合整体销售，适合小客户的长期投资经营。12关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；周边商圈的经营环境；受经营状况

8、好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；13关于淮北目前商业物业投资价值的思考大型集中商业的集中面世，给淮北商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。淮北城区需要多少商业物业？城区大型集中商业的面积已经超过50万平方米（包括在建）；城区大大小小的商业物业面积之和超过80万平方米；最近几年全淮北集中面世的商业物业面积总量100万平方米；按照淮北三区的总人口50万计算，人均商业服务面积2M2/人参考值：中型城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.