酒店管理财务 酒店(地产)集团的资产管理REITs 二(叶予舜).pdf

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1、酒店管理财务酒店（地产）集团的资产管理REITs（二）（叶予舜）酒店REITs作为酒店业的融资方式之一,20世纪90年代初已经在美国及欧洲一些国家产生并得到迅速发展。2007年香港首只酒店REITs，富豪产业信托的推出,得到了业界的广泛关注。从酒店REITs的形成与发展谈起,结合富豪REITs这一典型案例,分析了其含义、特征、运作流程及发行环境,最后得出了对我国酒店业发展的启示。一、酒店REITs的形成与发展酒店REITs是REITs发展中的一种形式。REITs,即房地产投资信托基金(RealEstate

2、InvestmentTrusts),在国外是一种较为成熟的房地产投融资运作模式,于1965年起源于美国。随着REITs投资管理专业化程度的不断提高,酒店作为商业地产的一种,逐渐以其较强的盈利能力和成长能力赢得了REITs市场的关注,并最终形成了完全以酒店物业资产为基础的REITs,即酒店REITs。它的产生为酒店业的融资方式开启了新的一页。酒店REITs形成于欧美市场,起初的REITs大多投资于多种物业的组合,如公寓、商场、办公楼和酒店等的组合。直到1991年经济衰退期过后,随着各种产业的复苏,REITs

3、开始转向同一种类型的物业,即REITs进一步细分产生了不同板块的REITs,如公寓REITs、商场REITs、酒店REITs等。世界上首只酒店REITs于1993年产生,之后得到迅速发展。酒店REITs的快速增长使得国际资本迅速流入酒店业,同时也改变了酒店不动产的所有权结构。据著名的投资顾问公司LeggMasonWoodWalker的研究可知,到1999年年底已有19只酒店REITs在美国公开发行,1叶予舜二〇一三年九月十日星期二市值约88亿美元,美国5%的酒店不动产已由酒店REITs投资拥有。REITs

4、在2000年才出现在亚洲,初期也是单纯的房地产投资业务,近年来也进入到了酒店业。由于预期香港酒店的房租每年有两位数增长,而出租率也将维持在八成以上,加上香港每年的展览业务不断增长,投资银行界对酒店业产生了兴趣。2006年,香港富豪酒店聘请美林和德意志银行为安排行,通过一年的时间,初步将旗下5家酒店转让给富豪产业信托(即富豪REITs)。2007年3月30日,富豪产业信托在香港上市,集资额约23129亿港元。二、酒店REITs解析1.酒店REITs的含义及其特征“酒店REITs”是从“REITs”衍生出来的

5、一个概念。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式,集聚多个投资者的资金,收购并持有酒店不地产,且享受税收优惠的投资机构。从基金形态来说,REITs是一种专营于房地产投资项目的投资基金。其运作模式通常是由委托人(指开发商或投资人)发起,转移其房地产或房地产相关权利予受托机构,由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行基金受益凭证募集资金,信托财产交由专门机构经营管理,并将经营收益按比例分配给基金持有者。REITs的收益主要来自房地产的租赁与销售,至少净收入的90%须以红利的方式分配给基金持有

6、者。所谓“酒店REITs”,即完全以酒店不动产为支持的REITs,国际上称之为“HotelREITs”。它是指酒店开发商和投资者将能够产生稳定现金流的一部分酒店不动产打包建立一个资产池,并将其出售或部分出售给信托公司,信托公司以其将来产生的不动产收益(包括房产抵押收益、房产增值收益以及租金收益)2叶予舜二〇一三年九月十日星期二为偿付基础,发行基金受益凭证,并委托专门机构对信托财产进行经营管理的一种投融资模式。酒店REITs大部分是上市的,但与酒店类股票有一定区别。酒店REITs主要投资于酒店的不动产而不是

7、酒店的经营管理,也就是说是一种酒店资产信托。它与酒店类股票的根本区别在于:其价格变化仅受房地产价格、利率、汇率等因素的影响,而与酒店管理企业的管理水平及其整体业绩变化情况关系不大,因此,其收益率较股票来说更加稳定。酒店REITs同一般REITs一样,具有发行条件较宽松、收益率较高、具有较强的流动性与变现性、享受税收优惠等特征。不同的是,酒店REITs在经营管理上通常将信托财产回租给原酒店业主,而且原酒店业主通常会保留一部分权益。比如富豪REITs,富豪酒店保留了REITs上市后近50%的权益。具体运作上,

8、富豪REITs已将拥有的酒店物业,与大股东富豪酒店订立了租赁协议,租金包括按年递增的基本租金和浮动租金两部分,REITs投资者可享受稳定的租金收益。2.酒店REITs的基本运作流程酒店REITs在成立阶段需要较长的准备时间,基金发起人为满足自身需求,需要做好大量筹划工作,如预估所需资金数量、选择公募或私募方式等;需要接洽承销商,与承销商讨论投资与募集事宜,接洽律师、会计师以及顾问公司等。一切准备完毕之后,即成立REITs公司或