顺道街商铺策划案.ppt

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1、顺道街项目前期策划案第一部分住宅篇第二部分商业篇第一部分住宅篇住宅篇策划思路本项目处于怎样的市场状况中？项目市场机遇及资源整合目标客户群的定位及需求分析项目的SWOT分析竞争对手的分析核心价值的提炼项目的市场定位什么样的产品符合本项目？项目的研究背景一、项目研究背景项目相关技术指标地块特征分析项目区位分析周边环境分析（一）项目相关技术指标规划占地总面积23703.69㎡其中：净规划用地面积21809.11㎡代征代拆道路面积1894.58㎡建筑面积≤98140㎡容积率≤4.5建筑密度≤35％建筑高度≤80米用地性质居住兼容商业、公建用地受控高限制，项目在高度上难以成为

2、地标性建筑，但其占地面积相对较大，预期市场引爆点多，因此，项目在产品层面成为区域标志性精品建筑的潜在竞争力强；（二）项目地块分析地块特征：地块两面临城市道路，北临京汉大道，南靠顺道街，路宽分别为40米、25米。但由于交通管制，项目与京汉大道无直接车行出入口，出入本案不便捷；地块呈不规则“L”状，同时存在代拆代征道路，土地利用率不高；用地存在特殊要求，沿顺道街建筑后退红线不少于12米，距轻轨防护距离不少于50米。地势较为平整，无明显坡度；地块现已拆除完毕，地块上现有的绿色树木，可保留部分利用于项目的景观资源。项目的可塑性强。地块的自身条件，对项目的整体规划提出了更高的要

3、求。（三）项目区位分析项目位于汉口核心商业区、地铁与轻轨所形成的黄金交汇处，区域人气旺盛、商业繁华大型中高档百货业、家装市场、高档写字楼公寓扎堆于此，交通便利，人流量、车流量大，商业繁华，生活配套设施齐全，生活便利。京汉大道沿线非主流商业，商业气氛略显淡薄，“闹中取静”的位置为居住提供了相对有利的条件汉口的商业主要集中在解放大道、中山大道沿线，而项目邻近的京汉大道沿线，商业气氛则相对较弱，车流量相对较少，具备闹中有静之优势，为市中心较好的居住之地。高中低档市场，仅一街之隔，本案定位摆度较大从建筑外观、购物环境和经营档次来看，项目前方的武广百货商圈为中高档市场定位，而项

4、目后方的顺道街市场则为中低档市场定位，周边环境也较差，本案形象的塑造是靠前或靠后，取决于项目的经营理念。汉口核心·武广商圈·闹中有静，其区位特色必然成为聚焦点，无需再浓墨重彩，本案的重心是寻找更合适的投资收益比，适度制造新的聚焦点，将项目推向中心区域经典楼盘的代表作。（四）周边环境分析中山公园、硚口公园，为项目提供了良好户外活动场所；门前即是轻轨站口，相邻处为地铁站口，增加了项目的交通便利性；但由于车流量较大，特别是门前的高架轻轨，噪音污染较严重，降低了居住的舒适性；顺道街沿线低旧建筑较多，道路状况不佳，建材市场的存在，更是造成了外部环境的杂乱，对项目有一定的不利影响

5、；从外部环境来看，无独特的外部景观优势，在与不同板块滨江滨水楼盘的竞争中，第一需要强化的是：同样稀缺，但中心地段更能带来生活的自由便利；周边配套多为中心板块的共享资源，在板块内部竞争中，更需要来自产品上的支持。小结：项目具备精品地标性建筑的可能性条件，但就地块本身而言，它所释放的魅力仅在于汉口核心地段，需要在产品层面深挖深掘，以天造加人作的系统化价值共同构成标志型建筑的内涵。项目之背景，使我们的理念定为：打造本案产品的前沿影响力，树立银泰开发商的企业品牌。二、房地产市场现状解码国家宏观新政解读武汉市房地产宏观经济指标武汉市住宅房地产总特征汉口中心区域住宅发展现状（一）

6、国家宏观新策解读2006年国家继续加大对全国房地产的宏观调控，抑制房地产投资过热的现状。国六条的出台，从土地供应、产品结构供应等全方位实行调整；运用金融杠杆，三次上调住房贷款利率；通过系列改革，引导和鼓励居民住房梯次消费；随着各项政策措施的制定、明晰和落实，武汉市的住房消费日趋理性，住宅投资者却逐渐减少，消费者和开发商的对垒博弈逐渐松弛，整个房地产市场日渐规范、有序。（二）武汉房地产宏观指标分析武汉市房地产开发用地加强了控制，土地中心供应量减少；2005年武汉居住地价占房价比例为27.42％，与其他城市相比，地价仍有上升可能；房地产投资开发总额持续上升，房地产固定投资

7、在固定资产中的比重仍较大；瑞安、世贸、和记黄埔等外来地产商进驻开发，其新的开发理念与开发模式，在给武汉市地产行业带来活力的同时，也增加地产业的竞争；【2000～2005年投资情况表】房地产开发施工面积、竣工面积稳步上升，至2005年武汉住宅开发、竣工面积攀新高。尽管2005年武汉市土地供应宗数比2004年减少31%，但其供应土地面积与可建面积分别同比增长11%、14%。市场供应量以多达178个项目，供应区域集中在武昌、汉口及远郊等地段；供应产品单套面积缩小，120㎡以下户型比例增加，其中60㎡以下小户型增长尤为明显。【近期武汉住宅供应结构】【2005