控规编制的探索与创新_青岛胶南市老城区控规修编_解析

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1、——《青岛胶南市老城区控规修编》解析ExplorationandInnovationofControlledPlanningCompilation——AnalysisofControlledPlanningCompilationofJiaonanCityofQingdao王化盛陈泉源张楠WangHuashengChenQuanyuanZhangNan摘要：为解决老城区逐渐暴露出结构性衰退、功能性衰退、物质性老化等问题，胶南市编制了老城区控规并进行了修编，修编从规划编制、规划管理、动态维护与规划调整等方面探索了完善现有控规编制的方法。论文在分析当前控制性详细规划面临问题

2、的基础上，剖析了本次控规修编的技术思路和主要创新内容，总结了其意义。的作用根本得不到体现。其中，公共利益尤其得不到保障。同时，也无法把握城市的复杂性和现实性，影响规划的可操作性。具体体现在城市公共绿地、中小学等公共空间用地被占用、蚕食的现象时有发生。2.2不能体现城市土地的经济规律控规在编制过程当中，由于没有很好地反应土地的市场价值，开发商出于利益的驱使，变更容积率或其他规划条件就成为必然。具体体现在控规的指标屡屡被开发商突破，这其中固然有开发商惟利是图的原因，但其中也有一部分确系规划控制指标因缺乏经济分析而导致不合理的原因存在。2.3不能适应多变的市场需求控规编制的

3、成果是对未来10~20年城市建设的全部假设的静态成果，往往到了实施期，城市建设机制已经发生了非常多的转变，投资的主体、开发模式、区域的建设和运营机制等都与原来的控规设想不一致，产业、交通、居住的模式都超过原来的设想。此时缺乏弹性的控规因无法适应多变的市场需求而影响其操作性，具体体现在控规的频繁调整。2.4控规权威性与科学性不相称一方面控规成为城市建设必须遵守的权威依据，另一方面控规的指标却无法经受实践的考验。这种局面的出现源自市场力量与政府管制力量的角逐，政府实际所应起的作用并不一定是制定详细指标，而是采取调整利益分配制度的方式，引导市场来发掘城市土地价值，达到利益最

4、大化。因此，充分利用市场的作用就是提高规划科学性的有效途径。参考其他城市控规改革实践，本次规划将控规编制分为“片区—管理单元—街坊—地块”四层次控制体系，片区及管理单元控规可以全覆盖，分期分阶段完成。3.2.2划分原则3.2.2.1管理单元划分原则（1）被城市主、次干道，高速公路、铁路等围合；（2）被山体、河流等自然地理界线围合；（3）相对突出的主导功能，功能内在关联性和统一性；（4）适宜的用地规模（约2~3km2），老城区适当降低。3.2.2.2街坊划分原则原则在管理单元内以城市支路（或者山体、水体等自然地理界线）围合而成的相对独立的区域，适宜的用地规模（约20~5

5、0ha），老城区适当降低。3.2.3管理单元编制的主要步骤（1）衔接上位规划：将分区规划中的各项强制性内容如道路、市政公用设施等落实到具体地块，明确界线和用地规模。（2）编制单元城市设计：以管理单元为单位编制城市设计，确定功能结构，开放空间、景观体系等。同时，制定本单元的技术控制导则。（3）划分街坊：根据主次道路和各项设施以及现状用地的情况，以次干路和支路为界，按20~50hm2划分街坊。（4）以街坊为单位进行经济分析，同时参考分区规划和单元总体城市设计，在管理单元总容量控制的前提下，确定各个街坊的人口容量、平均容积率和建筑总容量。（5）以街坊为单位，绘制各个地块的技

6、术控制分则。3.2.4管理单元编制的主要内容（1）确定管理单元的划分原则及编码。（2）确定管理单元的强制性内容及其控制要求。3.2.5控制方法规划采用“虚实数位”的控制方法：（1）虚数：控规中提出的非强制性控制指标，在不违反相关规范和管理条例的前提下，在建设实施时可以结合实际的具体情况，进行合理的调整；（2）实数：控规中确定的强制性控制指标，不得调整；（3）虚位：控规中对不需要进行强制性控关键词：控制性详细规划；规划编制；创新Abstract:Inordertosolvetheoldtown'sissuesofsubstance,suchasgraduallyexpo

7、sedstructural,functional,andinfrastructuredecline,etc,Jiaonanpreparedrevisionofregulatorydetailedplan.Therevisionexploresways-planning,planningmanagement,maintenanceandplanningofdynamicadjustment-toimprovetheexistingpreparationmethods.Basedontheanalysisofthecurrentregulatorydet