成商集团九眼桥项目可行性研究报告.ppt

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1、成商集团九眼桥项目可行性报告第一部分:市调报告第二部分:产品定位第三部分:投资分析第一部分：市调报告一、地块基本情况（一）地块位置项目位于成都市锦江区九眼桥宏济中路49号，项目东北面是20米宽的规划道路，路对面是成都永竟公司拟开发项目；东南面是已形成的16米宽的宏济中路，路对面是龙湖地产晶蓝半岛项目；西北面是一环路东五段，西南面是未完全形成的12米规划道路，路对面是停工约十年的烂尾楼。（详见附图一）（二）地块现状成商集团九眼桥项目共占地11419.69平方米，约17.12亩。其中：1、自有土地：7870.60平方米（约11.8亩）；2、市住保中心土地：1700.57平方米（约2

2、.55亩，已整合）；3、市燃气公司土地：564.76平方米（约0.85亩，未整合）；4、二幢居民楼土地：1081.43平方米（约1.62亩，未整合）；5、永竞公司停车场土地：202平方米（约0.30亩，未整合）；附图一二、成都市住宅市场基本情况（一）房地产开发市场总体概述1、购房者区域来源成都本市区购房者占购房总数的35.66%，本省其他地区占36.6%，外省市占17.78%。2、购房者购买用途购房者购房仍以自身居住为主，一套者约占46.3%，二套者改善居住条件的占36.7%。投资客占17%。3、成都楼市的规模特征06年市场大盘林立，但市场绝不是大盘一统天下的局面。因市区项目具有

3、明显的区域优势，所以中、小开发商推出的小盘同样受到消费者的青睐。4、成都楼市业态特征由于近年以来成都房地产业已逐步形成了以高密度为主导思想的开发理念，高层和小高层已占据了主导的地位，目前高层住宅的供应量仅次于小高层，占供应总量的29.28%。主要分布在一环内等地价较高的区域。5、成都楼市户型特征06年消费者在购房过程中对于户型的设计更加的看重，另外相对于以往，开发商在户型设计上面下的功夫也更足。特别是60平方米以下小户型设计上更是花样繁多。3（二）项目所在区域基本情况本项目地块位于政府规划的“向东向南发展”重点启动区域。政府规划的“东南部高档区域”南起成都二环路东五段外侧，北至蜀

4、都大道与成华两区的部分区域，东面延伸至绕城高速与龙泉交界，规划面积62.21平方公里，常住居住人口近50万人，是成都市城市向东、向南、向北发展建设的三大重点区域之一。1、项目周边区域住宅分布状况：城东九眼桥劳务市场的成功迁出，使这个区域的整体环境有了极大的提升。目前，在九眼桥核心区域内陆续呈现了“世纪朝阳”、“粼江峰阁”、“中海格林威治城”、“晶蓝半岛”、“摩卡筑”、“外滩”、“万大锦华城”等高档电梯公寓住宅小区，让九眼桥片区变成了城市白领聚居的江景高尚住宅区。（详见附图二）。2、项目附近区域住宅分布状况：随着九眼桥核心区域土地供应的不断减少，在九眼桥外围则逐渐形成了一个更大的综

5、合性社区市场，沿项目东南方向“二环路”以外已分布了“华润置地翡翠城”、“万科城市花园”、“蓝谷地”、“比华利国际城”、“澳龙名城”、“卓锦城”等知名楼盘。3、项目周边市政配套状况（1）区域百货分布状况：百联天府购物中心距我司项目约5公里，万达商业广场距我司项目约3公里（详见附图二）。（2）社区商业分布状况：好又多超市、互惠超市、WOWO便利店、致民连锁店、中海格林威治社区街铺（详见附图三）。（3）区域餐饮分布状况：火锅、中餐、西餐、独特餐饮及特色小吃一应俱全（详见附图四）。（4）区域宾馆分布状况：香格里拉酒店、万达索非特酒店、锦江宾馆等（详见附图五）。（5）区域主要医院分布状况：

6、华西医院、成都市第七人民医院、总府医院、锦江人民医院等（详见附图六）。（6）区域各大单位分布状况：锦江区地税局、锦江区检察院、锦江区国土局、成都市公安消防总队等（详见附表七）。（7）区域商务办公楼统计：永荣大厦、世联商厦、万源大厦、国际商务大厦、龙江大厦、雅典商务楼、宏达国际广场。（8）区域内金融机构统计：建设银行、招商银行、农业银行、中信银行、工商银行、中国银行、浦发银行、交通银行。（9）区域内各大院校统计：四川大学、四川信息工程学院、四川教育学院、华西医科大学、四川大学艺术学院、四川音乐学院。（10）区域交通线路统计：到达或经过该区域的公交多达19条线路。附图二附图三附图四附

7、图五附图六附图七三、区域内住宅目标市场分析（一）区域内客户分析1、职业构成：周边居民、专业市场、街铺个体经营的商家、政府公务人员、公司白领人士、科研教育机构人群占到总成交客户的70％左右，是楼盘最主要的客户群体。2、价格需求：该区域目前意向客户能够接受的单价范围主要集中在5800—6000元/㎡之间，约占82％。3、面积需求：由于该区域现目前房地产开发项目多为高品质社区，相对户型面积较大，总体户型面积主要以三房为主，面积区间平均在110—130㎡之间。市场现段客户对75—95㎡的