2011年中级经济师-房地产专业-基础班讲义1101.pdf

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1、2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务第十一章房地产金融【考情分析】■本章技术含量高，分值大，与第五章内容密切相关，有可能出计算题或案例分析题，非常重要单项选择题多项选择题案例分析题合计2010年5题5分2题4分4题8分11题17分2009年5题5分2题4分4题8分11题17分2008年5题5分2题4分5题10分12题19分2011年大纲和教材有很大的修订【内容框架】第一节房地产金融概述第二节房地产开发贷款第三节个人住房贷款第四节房地产信托第五节房地产保险第一节房地产金融概述1.房地产金融的含义■概

2、念☆是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具，为房地产开发、购买和租赁等筹集融通资金的活动总称■分类☆按融资渠道不同分类：直接金融和间接金融☆按融资对象不同分类：住宅金额和商业房地产金融2.房地产金融的特点（四大特点）■安全性（房地产的固定性等特点，对贷款机构而言安全性高）■长期性■多样性第1页2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务■政策性3.房地产金融的业务种类（四类业务）■房地产贷款☆按贷款的利率划分：固定利率贷款、浮动利率贷款和混合利率贷款三种☆按贷款的用途划分：房地产开发贷款和个人抵押贷款（

3、又分为个人住房贷款和个人商用房贷款）■房地产证券☆包括房地产股票和房地产债券■房地产信托基金■房地产保险4.房地产抵押贷款4.1房地产抵押贷款的概述■概念☆指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不转移房地产占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿■抵押的规定☆在抵押期间，抵押人不得随意处理已被抵押的房地产☆房随地走，地随房走☆乡镇村企业的土地使用权不得单独抵押，只能地随房走■可以抵押的财产☆抵押人所有的房屋和地上定

4、着物☆抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产☆抵押人依法有权处分的国有土地使用权☆抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具等☆抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山等荒地的土地使用权☆其它■不得抵押的财产（归纳）☆土地所有权☆耕地、宅基地等集体所有的土地使用权☆公益为目的地事业单位、社会团体用地第2页2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务☆所有权、使用权不明或有争议的财产☆被查封、扣押、监管的财产☆列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物☆已依法公告列入拆迁范围的房地产☆空置3年以上的商

5、品房（商业银行）☆其它■房地产抵押的要素（重要概念）☆最高贷款期限－最高30年☆提前还款的规定－罚息☆还款方式☆手续费☆担保和保险☆抵押率－是银行提供给抵押人的贷款数额与抵押物价值的比例，我国最大在70%☆贷款利率：资金的投资收益＋承担的风险＋运营费用【2009年真题】■抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是（）。A.借款人B.抵押人C.贷款人D.抵押权人[答疑编号2871110101]『正确答案』B『答案解析』本题考查抵押人的含义。抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人，抵押为不转移占有。

6、【2009年真题】■在房地产抵押贷款期间，未经（）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。A.保险机构B.房屋主管部门C.抵押权人D.房屋承租人[答疑编号2871110102]『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产抵押贷款的相关内容。在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。【2009年真题】■下列财产中，不得抵押的有（）。A.宅基地B.土地所有权C.集体土地使用权D.乡镇企业厂房E.村企业厂房[答疑编号2871110103]『正确答案』AB『答案解析』本题考查不得用于

7、抵押的财产。宅基地、土地所有权绝对不得抵押。以乡（镇）、第3页2011年中级经济师考试辅导房地产专业知识与实务村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。【2008年真题】■根据国家规定，对空置（）年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1B.2C.3D.4[答疑编号2871110104]『正确答案』C『答案解析』《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。4

8、.2房地产抵押贷款市场的参与者■贷款机构－贷款的发放者，银行■借款人■担保和保险机构：保险公司、担保公司■中介服务机构：贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所4.3房地产抵押贷款的风险（七类）■抵押物产权风险：因抵押房地产产权问题而产生的风险，如被征收■抵押物贬值风险：房地产价值下跌不足以清偿贷款本利和的风险，如市场萧条或抵押物损坏■违约风险：包括被迫违约和理性违约■欺诈风险：通过不正当手段骗取