亿星紫荆城项目诊断与策略建议.ppt

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1、亿星·紫荆城项目诊断与策略建议周口楼市分析目前周口市房产项目销售均价呈现两级分化趋势，一大部分中小型楼盘销售均价集中在1700元/平米上下，另外部分高端楼盘则集中在2400元—2700元/平米。高端楼盘主要分为三大类：第一类为占据非常优越地段位置，例如美景天城、大隐名座，虽然项目规模非常小，但凭借其优越的地理位置，销售价格走在整个行业的领头位置；第二类为经营多年的品牌地产大盘，例如兰亭山水、现代城等；第三类为新兴的高起点品质大盘，例如帝景首府、香榭丽舍等，但目前未正式销售，其销售价格能否得到市场认可还需要进一步密切关注。重点竞争楼盘

2、——现代城地理位置：交通路与大闸路交叉口西300米占地面积：1000亩总建面积：100万平米建筑风格：欧式新古典主义产品形态：多层、小高层、高层，目前开发三期11栋多层户型配比：三期1房56平米，占2%；2房89平米，占20%；3房119.14平米，占47%；4房161-189平米，占31%设施配套：中央水系、幼儿园、喷泉、儿童游戏场、游泳池、会所物业管理：电视监控系统、电子巡更、楼宇可视对讲等价格：2400元平米定位语:现代城三期_蝶湖湾_臻品大宅压轴登场客源分析:本地公务员(区检察院法院)和私营企业主占比60%,郊县人群占比

3、25%左右综合评价:1、项目规模大,社区配套齐全;2、以欧式建筑风格为基调,和紫荆城项目风格类似,顶层为阁楼;3、楼间距超宽56米,通风采光景观视野良好;4、3期升级版户型,宽厅设计,八角窗落地转角窗,大客厅北向采光,超大观景露台;5、周口首家地热供暖,成为一大卖点;6、项目位于主城区以西,市民心理普遍认为较远;7、周边市政生活配套匮乏。重点竞争楼盘——大隐名座地理位置:交通路和文明路交汇处动100米占地面积:18.57亩总建面积:2.5万平米建筑风格:欧式新古典主义产品形态:6栋8层带电梯户型配比:3房108平米115平米

4、133平米,占60%;4房5房174平米,占15%设施配套:双会所幼儿园恒温游泳池500米环形跑道周边配套:市中心略偏动,成熟生活圈,配套齐全价格:2800元(目前剩余32套大户型)定位语:境界所在人杰在客源分析：政府官员，项城、商水等地生意人生意人，外出务工人员综合评价：1、项目为周口首家8层带电梯项目，产品定位较高；2、地理位置优越，中心城区偏东，周边生活配套完善；3、社区内部配套有双会所、幼儿园、恒温游泳池、500米环形跑道等，较为考究；4、项目的规模较小，无法形成高档社区，并且入市价格较高，与当地消费力差距较大，销售

5、周期过长；5、户型中的创新设计如大面积八角环形阳台，受当地居住习惯影响，市场接受度较低；6、从现场包装看，售楼中心面积小，包装比较凌乱，接待人员热情不高，宣传包装与定位严重不符，这些都导致市场对本项目的接受度不高。重点竞争楼盘分析——兰亭山水地理位置：迎宾大道中段占地面积：750亩，分4期开发总建面积：60万平米建筑风格：欧式新古典产品形态：叠加别墅、独立别墅、多层、小高层主力户型：1房50-60平米、2房103平米、3房120-134平米设施配套：1万平米中央水系、天然气、集中供暖、温泉、有线电视、中央休闲会所价格：2400元平

6、米物业管理:24小时保安巡逻闭路电视监控系统语音对讲系统周界红外线防范定位语:周口首席山水别墅区客源分析:政府公务员个体商户郊县人员综合评价:1、项目规模大、地段好、开发周期长；2、开发商品牌效应，一期、二期的清盘奠定市场地产领袖位置；3、提倡中国式庭院居住模式，“生活+度假”构筑健康、和谐、品味生活；4、社区三重景观水系，使户均观景做大最大化；5、社区居住人员复杂，虽然有多重安防体系，但实际物业管理不完善，社区时有偷盗现象发生，物业口碑较差。重点竞争楼盘分析——香格里拉地理位置：迎宾大道与莲花大道交叉口南200米占地面积

7、：6万平米建筑风格：现代简约+坡屋顶产品形态：16栋多层、2栋小高层、1栋高层公寓、1栋高层酒店户型配比：2房87-90平米、3房121平米价格：未开盘内部配套：会所、社区超市、医院、洗浴中心周边配套：电业局小区、市政广场定位语：城市居住理想家客源分析：目前仍在蓄客阶段，到访客户以周边居民居多综合评价：1、项目位于迎宾路兰亭山水对面，周边居住氛围浓厚；2、规模偏小，整体规划较为混乱，4层、5层、6层交叉排列；3、户型设计增加了夹层和室内阳光房等，成为创新亮点。重点竞争楼盘分析——泛华新城地理位置：太昊路与八一路交汇处世纪广场南侧占地

8、面积：400亩，一期130亩总建面积：新古典主义社区产品形态：多层、小高层、高层、沿街底商，一期开发全部为多层户型配比：3房108-127平米、4房143平米，一期多层为5+1设计，顶层为阁楼价格：2200元平米内部配套:会所、幼儿