对国内房地产中介市场的认识—陈洪.ppt

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1、对国内房地产中介市场的认识顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC第一部分发展概况第二部分目前国内的市场现状第三部分未来趋势的判断第四部分建立我们持续的竞争优势顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC一、房地产中介市场诞生（90年代初期）房地产开发开始向市场行为过度。三级市场开始出现，但构成市场的几个要素并不完整，中介行业只是雏形以政府行为和个人行为为主，没有真正的企业行为客户很少，没有形成群体没有交易的硬环境和软环境第一部分发展概况顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC二、初步发展（90年代中期—90年代末）房地产开发蓬勃发展，快速但

2、不健康，泡沫成为这个时期的代名词由于政策导向，房地产三级市场缓慢发展，客户群在不断的成长，没有相关的政策环境，交易在经历了法律的边缘后开始成为许可的市场行为由于政策、市场、观念等多方面的影响，各区域三级市场的发展水平不均衡。整体来说，东部地区三级市场的成熟程度要远高于西部地区顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC消费人群逐步形成，但市场环境还没有真正形成，需求的实现存在很多障碍客户的消费习惯处于低级的阶段，中介的介入非常困难，但信息的不对称仍然带来大量的个体中介行为和少量企业的进入本土企业发展缓慢，同时，外国连锁机构进入中国市场，发展也较为

3、缓慢顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC三、成型和高速发展（本世纪初—今）房地产开发走过了泡沫时代，健康发展成为响亮的口号，三级市场开始得到重视随着房地产整体市场的发展以及房改政策的推行，公房上市限制的取消，三级市场显现出巨大的发展空间，政策环境形成市场要素成型，完整的市场逐步形成，企业成为真正的市场主体顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC一、整体市场概况1、市场特征：1）处于发展的初期，由于行业特征和市场的急速放量，市场特征变化很快2）由于大量小中介公司的出现，市场比较混乱，行业缺乏规范第二部分目前国内的市场现状顺驰置业SUNCO

4、REALTOR’SINC3）由于行业的不规范，以及客户长期形成的交易习惯，使得客户对中介的认可程度不高，影响着市场的进一步成型和行业发展4）政策开始完善，特别是政策的落实以及具体措施的制定正在促进市场的放量顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC5）发达地区的市场成熟度高出其他区域三年市场结构中介认可度政策环境企业水平第二部分目前国内的市场现状顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC2、企业大多数中介公司以松散联盟和加盟模式为主，不能有效实现资源共享，无法形成整体合力各城市没有出现领导型企业，最大的中介公司其市场占有率均未超过当地市场的5％

5、各地的中介公司没有真正的战略，缺乏长远规划一些全国化发展的企业只注重单个城市的发展，还没有意识到对全国化平台的搭建顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC一、房地产整体市场的发展1、持续的货币化房改政策推动购买力提升1998年货币化房改政策带来的购买力个人住房需求和持续释放，个人购买商品住宅所占比重已达94％第三部分未来趋势的判断顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC我国已保持了5年的房地产高速增长，但货币化房改政策产生的实际购买力尚未全部释放出来新的购买力正不断地进入购房的行列，住房建设的高速运行状态还将持续较长时间顺驰置业SUNCOR

6、EALTOR’SINC2、城市化进程的持续促进需求的大量产生近年来各地加快了城市化步伐，以大城市为中心的城市群、城市带日渐成形，旧城改造进一步提速在20年内城市人口比例将从目前的34%提高到到48％，每年新增城市人口约7000万顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC3、经济快速稳定增长，收入预期良好带来旺盛的购买力住宅产业在人均GDP达到300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期。2002年我国人均GDP约963美元，而各大城市人均GDP基本均超过1500美元，因此我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段，正是住宅业加速

7、发展的时期。住宅业产值占GDP的比重将由3％逐渐上升到中等发达国家8％的水平顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC居民收入和生活水平的持续提高，不断对住房提出更高的要求，住宅的升级换代加快目前，改善性住房需求不到10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房逐步成为规律。同时，投资也将是一个新的增长热点。不同社会层次的需求差异逐步形成住房的梯级消费顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC4、人均居住面积快速提高加快房地产的发展2002年我国人均居住建筑面积是22平方米，平均每户60—70平方米。目前的居住水平距离全面建设小康户均面积1

8、00平方米有很大的差距在人均住房面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛顺驰置业SUNCOREALTOR’SINC5、三级市场的放量，二、三级市场的