关于商业地产返租模式的探讨.doc

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1、关于商业地产返租模式的探讨产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金

2、，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。　　一、案例情况　　A项目，位于Ａ市地理中心和商业中心广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯1台，消防梯1台，客用电梯2台。　　该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。

3、其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。　　该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使

4、用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。　　这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。　　在Ａ市还有一个正在按此模式运作的大型项目，其租金回报率为每年7.5%，每三年递增0.5%，租赁回报期长达20年。　　二、三方利弊分析　　　（一）开发商　　对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和

5、耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运——这或许是不得已而为之的解决之道。　　封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。

6、　　在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。　　（二）投资者　　近年来，由于股票风险太

7、大，银行利率的一降再降，房产投资便无疑成为投资者关注的焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。“管理型商铺”的出现，对广大的购房投资者有以下的利和弊：　　1.省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利。　　2.免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。　　3.确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时，都附有若干期限的固定回报条款，即

8、在市场启动