土地市场进入“烧烤模式”.pdf

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1、土地市场进入“烧烤模式”7月，全国进入夏季最炎热的时节。就像高热的气温一样，全国土地市场也仿佛进入了高温“烧烤模式”，整体呈现品牌房企大举拿地，一二线城市遍地开花的局面。根据克尔瑞研究机构最新研究报告显示，2013年7月，全国53个重点城市的土地成交总建筑面积为4716万平方米，同比小幅上涨8%，总金额为1425亿元，同比上涨70%。从房企拿地情况来看，二季度典型企业新增土地建筑面积较去年同期上涨94%，成交金额增长幅度高达133%，同时，平均楼面价同比上涨20%。业内人士分析认为，土地市场持续高温，一方面反映出房企上半年业绩“飙涨”之后开始

2、加速拿地，另一方面则是反映了业界对后市看涨的预期。而楼面地价的攀升将对后市房价带来影响。一二线城市火热从7月份土地成交面积来看，53个重点城市中22个城市成交规模同比去年均有上涨，而中山、广州、深圳的同比涨幅均高于800%。涨幅的22个城市中一二线城市占82%，北京、上海、重庆等城市同比也有显著提升，7月一线城市土地市场火热。成交金额方面，27个城市土地出让金同比出现显著提升，其中广州、深圳、上海、北京等一线城市同比上涨幅度均在110%以上，一二线城市成交金额占总出让金的43%。以北京为例，7月接连出现重点地块，品牌开发商拍地现场竞争激烈。7

3、月3日，夏家胡同地块被懋源地产以17.7亿元摘得。考虑配建的公租房因素后，商品房部分楼面价超过4万元/平方米。20天之后，朝阳区孙河HIJ地块出让，最终中粮地产以超过5万元/平方米的楼面单价摘得。除了业内关注的重点地块外，7月北京整体供地量也不少，包括石景山商业地块、昌平沙河地块等也高溢价拍出。根据北京市土地整理储备中心数据统计，7月北京共成交19宗土地，土地出让金合计206.2亿元。其中，包括宅地和商业、多功能用地，10宗经营性用地总价就达到195亿元。“现在在一线城市拿地的房企基本都是央企、国企、上市公司，它们的融资渠道畅通。而一线城市很

4、多项目推出一天就消化完了，购房需求旺盛，资金回笼快。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为，一线城市虽然地价高，但是购买需求旺盛，未来风险反而比较小。开发商拿地主要是看有没有资金，再就是对市场的预期如何。值得注意的是，克尔瑞研究报告中显示，2013年二季度从典型房企拿地建筑面积的城市能级分布看，二线城市占比达45%，与去年相比上升3个百分点，三四线城市占比最少，仅为24%，同比下降4个百分点，企业在一线城市的拿地量基本与去年持平。而房企拿地建筑面积区域分布中西部区域占比最高，房企在该区域拿地量较去年同期有所提升，在环渤海拿地规模略有缩减。其中，房企在

5、中西部区域的昆明、长沙、兰州等地补充土地储备规模均超过百万平方米，在重庆的拿地量最高，共计244.7万平方米。对此，湖北房地产经济学会专家委员殷跃建表示，由于在过去10年中，中西部城市相继开通了地铁工程、环线工程，加大基础设施建设。这方面的投入会转化到土地经济中去。“比如修好一座桥，桥两边的区域就会成为投资热土。”殷跃建表示，中部地区的楼面地价涨幅比较平稳，有些城市刚刚起步，开发程度也是参差不齐，未来二三线城市将是房企拿地主战场。万科成为“拿地之王”进入7月以来，标杆房企拿地步伐并没有丝毫放缓的迹象，央企国企的屡次出手也让土地市场竞争越发白热

6、化。在一次次阔绰的出手中证明了房企大鳄的称号实至名归。克尔瑞研究报告显示，今年过半典型企业的新增土地量超过去年，如万科、雅居乐、恒大、碧桂园等，这些企业拿地热情较高，同比上涨幅度大，其中万科新增土地储备建筑面积超1000万平方米，拿地规模位列典型企业中的首位。从拿地成本来看，今年拿地成本较低的企业仍然是碧桂园、雅居乐等企业，碧桂园的拿地成本最低，远低于典型企业平均水平。从企业拿地城市能级占比的变化中可以看到，房企逐步从大力开发三四线城市的状态中撤出，经历了又一轮房地产调控之后，三四线城市内需不足、经济实力偏低的弊端显露出来，企业因而适当改善了

7、能级分布，再度将拿地重心向一二线城市转移。“为贯彻公司稳健经营、稳定增长的经营思路，集团未来五年计划，年均土地储备增长10%以内。”某知名房企相关人士告诉记者，随着商品房开发产业化日渐成熟，大型开发商开发周期在10个月到一年就可以将产品推向市场，规模越大的房企开发滚动速度越快，吸取利润越快。据了解，房地产市场自去年5、6月开始回暖，至下半年形势更为乐观，今年二季度亦得以延续，企业拿地走势也与之相对应，2012年上半年企业月度拿地量不足400万平方米，下半年开始新增土地储备量猛增，至12月份达峰值，单月拿地量超2000万平方米，而今年以来房企拿

8、地速度并未明显放缓。与往年房企拿地考虑开发建设周期多集中在年初或年末不同，今年上半年房企拿地的热度一直在持续。业内人士分析认为，一是房企资金链充裕，二是对后市的看好