西西4#地项目可行性研究报告

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1、西西4#地投资估算分析西西4#地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日7西西4#地投资估算分析一、总论1、项目概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。2、建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。项目技术指标如

2、下：占地面积：16072.66平方米总建筑面积21.4866平方米其中：地下建筑面积63760平方米地上建筑面积151106平方米层数：地上：15层地下：4层檐高：59.4米容积率：9.4停车位：996个绿化率：11.6%建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中：1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。3#楼7西西4#地投资估算分析：地上建筑面积为

3、52944平方米，其中1-5层为商业部分5736平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共14055平方米。4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。西西4#地楼层功能分布图楼号1234层数　　　　　　　1商业商业商业剧场　办公商业2商业商业商业剧场　办公商业3商业商业商业剧场　办公商业4商业商业商业剧场　办公商业5商业商业商业剧场　办公商业6办公餐饮娱乐　剧场、休闲娱乐　办公　7办公餐饮娱乐

4、　休闲娱乐　办公　8办公餐饮娱乐　休闲娱乐影院办公　9办公餐饮娱乐　休闲娱乐影院办公　10办公餐饮娱乐　休闲娱乐影院办公　11办公餐饮娱乐　休闲娱乐影院办公　12　　　办公　办公　13　　　办公　办公　14　　　办公　办公　15　　　办公　办公　二、费用估算1、项目的成本估算：项目名称费用（万元）平米单价（元/平米）测算说明土地成本1000006790土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用）前期其他费用5280359包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412万元，另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。

5、建安费1074335000建安费按5000元/平米暂估7西西4#地投资估算分析业主管理费2686182按照建安费费用的2.5%计不可预见费3223219按照建安费费用的3%计小计21862212550利息10620721土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。广告销售费用4832328按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼15000元/平米，商业25000元/平米计算（商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米），15000*46056+25000*（63601+11946+25666）=3221165000元=

6、32.21165亿元。两税一费177161203按照销售收入的5.5%计取。合计25179014474说明：1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算，商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。2、销售情况按可销售面积的100%售完。3、项目总成本为25.179亿元，平均平米成本为14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表单位：元项目名称分项名称费用平米单价基础处理土方及回填1666747877.57降水13954306.49护坡491356822.87基础处理10877925.06合计24064268112.

7、00钢筋混凝土结构及初装修钢筋混凝土结构200223583931.85二次结构及初装1477554468.77非实体费用83235605387.38合计2982347321388.00装饰工程地库16080447.487西西4#地投资估算分析商业37387035174.00办公32148655149.62休闲与餐厅32390059150.75影院24728879115.09剧场31634603147.23外装98992000460.72室内门22551087104.95屋面291731613.58隔断281984013.12装置及设备35584117165.

8、61合计3227616361502.15机电工程水卫