西西4#地项目可行性研究报告

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1、西西4#地投资估算分析西西4#地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日10西西4#地投资估算分析一、总论1、项目概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。2、建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。项

2、目技术指标如下：占地面积：16072.66平方米总建筑面积21.4866平方米其中：地下建筑面积63760平方米地上建筑面积151106平方米层数：地上：15层地下：4层檐高：59.4米容积率：9.4停车位：996个绿化率：11.6%建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中：1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。3#楼10西西4#地投资

3、估算分析：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共14055平方米。4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。西西4#地楼层功能分布图楼号1234层数　　　　　　　1商业商业商业剧场　办公商业2商业商业商业剧场　办公商业3商业商业商业剧场　办公商业4商业商业商业剧场　办公商业5商业商业商业剧场　办公商业6办公餐饮娱乐　剧

4、场、休闲娱乐　办公　7办公餐饮娱乐　休闲娱乐　办公　8办公餐饮娱乐　休闲娱乐影院办公　9办公餐饮娱乐　休闲娱乐影院办公　10办公餐饮娱乐　休闲娱乐影院办公　11办公餐饮娱乐　休闲娱乐影院办公　12　　　办公　办公　13　　　办公　办公　14　　　办公　办公　15　　　办公　办公　二、费用估算1、项目的成本估算：项目名称费用（万元）平米单价（元/平米）测算说明土地成本1000006790土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用）前期其他费用5280359包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412万元，另

5、加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。建安费1074335000建安费按5000元/平米暂估10西西4#地投资估算分析业主管理费2686182按照建安费费用的2.5%计不可预见费3223219按照建安费费用的3%计小计21862212550利息10620721土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。广告销售费用4832328按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼15000元/平米，商业25000元/平米计算（商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米），15000*46056+25000*（636

6、01+11946+25666）=3221165000元=32.21165亿元。两税一费177161203按照销售收入的5.5%计取。合计25179014474说明：1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算，商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。2、销售情况按可销售面积的100%售完。3、项目总成本为25.179亿元，平均平米成本为14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表单位：元项目名称分项名称费用平米单价基础处理土方及回填1666747877.57降水13954306.49护坡49135682

7、2.87基础处理10877925.06合计24064268112.00钢筋混凝土结构及初装修钢筋混凝土结构200223583931.85二次结构及初装1477554468.77非实体费用83235605387.38合计2982347321388.00装饰工程地库16080447.4810西西4#地投资估算分析商业37387035174.00办公32148655149.62休闲与餐厅32390059150.75影院24728879115.09剧场31634603147.23外装98992000460.72室内门22551087104.95屋面2917

8、31613.58隔断281984013.12装置及设备35584117165.61合计3227616361502.15机电