市场化城市滨水区规划设计探索

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1、市场化城市滨水区规划设计探索　　［摘要］本文结合沈阳新世界花园三期总体规划设计在策划与实施过程中，项目如何根据市场的需求与规律进行规划设计的调整及深化。探索在市场化运作的前提下滨水区城市规划设计的创新理念与规划思路，提出滨水区规划设计的市场化策略。［关键词］城市设计市场化开发城市滨水地区开发设计的有效性中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：引言在城市规划设计过程中，设计师都能很好的把握相关的规划设计原理，规划思想和设计理念，但对项目在具体实施过程中的市场反应及项目建成后的运营问题，在城市规划设计阶段缺乏相应的考虑。因此，

2、好的规划设计项目往往都是在设计之初就将市场的可行性及后期运营性纳入到规划设计当中。而沈阳新世界花园三期总体规划项目就是一个将规划设计与市场化开发运作相结合的成功案例。7城市滨水地区是城市居民活动与自然环境作用最为激烈的地区，城市滨水区的开发与建设已经成为越来越多的城市规划设计关注的重点。城市滨水地区区位的特殊性——优越的自然环境资源、多种室外功能空间等，使其成为城市更新与经济增长的大动脉，具有显著的地理优势。但是，滨水区的城市规划设计在营造自然空间特色与品质的同时，更需要结合市场开发的意图与需求，使滨水地区的土地开发价值最大化，

3、在保证其城市公共属性的前提下，使开发建设活动更加有效的为城市居民服务，保持城市滨水地区的吸引力。项目背景本项目为沈阳新世界花园各期综合住宅展的第三期项目，位于沈阳市和平区青年大街及二环路交汇处西南方向500米至1000米处。南临浑河，北临近青年大街主干道，交通便利。东面地块为沈阳市地标性多功能发展区，当中包括博览馆、商业裙楼、办公楼、酒店、酒店式公寓及服务式公寓。西面地块为沈阳新世界花园各期综合住宅展的前期项目。本工程总用地面积401709平方米，建筑设计限高为100米。该项目由北、中、南三个地块组成，北地块为中低端高层商品住宅

4、、七班幼儿园及商业网点，中地块为高层高端商品住宅、商业网点，南地块为独立住宅区（联排别墅）。规划指导思想解析本项目是由开发商委托中国建筑东北设计研究院进行总体规划设计，甲方在功能的合理性、经济最大化、景观创新性及实施操纵的可行性方面均有较高的要求。项目特点：理想与利益如何结合7针对项目规划范围内用地的规划设计，之前沈阳市政府曾经组织完成了城市设计研究，并且以浑河沿岸用地性质为基础编制了控制性详细规划。但是该规划仅仅限定了新世界花园整体用地性质及开发强度，并没有具体规定新世界花园内部各个地块的土地使用情况及其在城市设计中的位置。虽

5、然勾勒出了一副美好的蓝图，但在实际操纵过程中遗留了若干关键性问题。即规划的核心地区——“新世界会展中心”及“新世界花园一、二期住宅项目”的规划的概念与定位缺少对市场不确定性和项目经济性的考虑，导致“新世界花园三期住宅项目（项目用地最后一期）”土地开发强度极大，使其土地的容积率达最少达到2.5；对高端功能的需求与刚性用地规划之间的矛盾缺乏整体规划应对；对整体土地运营没有进行必要的合理的经济评估等。综合以上，在新世界花园三期总体规划之际，上述问题使开发商对前几期的方案规划的市场可行性方面提出了质疑，因此，本次规划设计首要解决的问题就

6、是如何提高利益最大化，弥补经济与理想的落差。项目目标：关注滨水地区用地的市场化开发，提高城市设计的经济性7本次城市规划设计与以往不同之处在于“蓝图式”的城市设计已不能满足市场发展的需求。现在，更多的项目要求规划设计应具有“经济性”、“实践性”设计特点。在城市滨水区发展的设想的大目标下，保证城市设计的有效性，成为设计的核心要求。以浑河水域为焦点，充分利用滨水环境，重视土地的经济价值塑造，提高滨水地区的公共参与性，最终实现多方利益共赢。规划设计思路基于上述的认识，本项目在设计上有以下特点：项目评估立足于市场视角项目方案设计在开始之前

7、，必须综合自身市场开发的需求，制定清晰的任务目标。高强度的土地开发——由于本项目是沈阳新世界花园各期综合住宅展的最后一期项目，考虑到土地价值的不断攀升和房地产在几期用地整体开发的经济性，综合定位本地块的容积率的最低限值为2.5，为此，在规划设计中，我们以规整的矩阵布局排列建筑布局，以谋求地产利益最大化、开发强度最大化。市场滨水住宅稀缺性——由于城市滨水区域的有限性，导致滨水住宅相对缺乏，市场对滨水住宅的需求量大，而供应量相对少。这就给了开发商一个很好的机遇。融入滨水区域，借水借景7最大角度面水景观——新世界花园用地位于浑河北岸，

8、南临浑河，背靠和平区，地块呈凸起形式，坐北朝南，是绝佳的风水宝地。因此，规划设计利用沈水湾的转与折、凸与凹的连续发展，最终形成了本期地块良好的住宅朝向基础与景观视角，即正南正北朝向恰恰与面水景观的最大角度合二为一。内部景观创意——园区内的花卉绿植呼应沈水河畔野情