房地产设计内容管理与产品创新(创新篇).pdf

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1、有效管理下的地产产品创新-创新篇目录一、住宅产品创新的目的二、产品创新的与形式三、住宅产品创新的阶段与流程四、项目主题与产品创新五、住宅产品创新的实现与案例分析一、住宅产品创新的目的：1.实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能2.是企业核心竞争力的体现3.口号一流企业制造标准二流企业制造品牌三流企业制造产品二、产品创新的与形式：1.改善型创新——住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四个阶段。阶段变化需求产生的创新2.组合型创新——多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。3.移植型创新——不同物业类

2、型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。三、住宅产品创新的阶段与流程阶段：1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段产品创新研发贯穿概念规划方案、建筑规划方案、扩初设计三个阶段。总的房地产运营框架图项目立项主体结构开开盘销售竣工入伙工项目论证阶段项目策划阶设计管理阶工程施工阶入伙管理阶段段段段拓销售管理阶段展组织项目论设计流程阶段证营组织项目策划/销初步产品定产品、市场及客营销

3、策划、项目推广方案策划、项目前期推广销售事务管理入伙事务管理位户定位研究及销售前准备设计规划要点/规划草概念规划设方案设扩初设施工图设工程施工配合、销售配合及入伙配合案计计计计工程设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验销售及入伙配合收成进度款、工程本估算测算预算、标底、合同变更、招标采结算价购说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。三、本示意图中仅列举四个专

4、业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其：配合专业的任务。输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。四、项目主题与产品创新1.主题在产品创新中的主导作用:项目主题是产品创新的主线,贯穿整个产品从客观规划到微观细节的全过程,体现了项目的人文品质、调性与生活形态的线索。2.项目主题的分类:对项目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市规划、民族风情等)的挖掘提炼,可以形成既符合市场特点又有自身特异性的主题概念。2.1地域人文类主题:天津格林世界------海河印

5、象主题2.2自然地貌类主题:香密山------城市山林主题2.3民族风情类主题:北京格林小镇------北欧风情北京格林小镇6------法国风情万科红群------英国风情万城华府------中国地王,城市别墅2.4城市规划类主题:金地名津------一个城市,两个世界2.5人文时尚类主题:梅隆镇------城市的T型舞台亿城新天地------新苏州人,新天地3.项目主题在产品创新中的重要作用案例1:香密山概念规划的演变(原规划概念)日清方案模型王董方案一新加坡DP方案总图日清方案总图王董方案二新加坡DP方案模型案例1:香密山概

6、念规划的演变(最终规划概念)最终规划概念草图案例2:天津格林世界规划概念天津市中心蜿蜒的海河和变化的城市街坊是规划概念的起源，一条意寓海河的“绿河”从北向南蜿蜒穿过用地中心，形成了住宅区的中心绿化带。并创造了一个南北向的强有力的视觉和功能联系。SWECO绿河4.项目主题覆盖产品创新的范畴4.1规划---概念---方案---扩初设计、部品设计4.2景观---概念---小品细节、材料4.3室内---概念主题---配饰设计主题5.项目主题与产品线(形态)五、住宅产品创新的实现与案例分析目录1.在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素2.概

7、念设计阶段的创新3.产品设计研发阶段的创新4.产品标准化与多样化5.产品的展示设计6.其它1.在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素，是实现创新的关键。根据创新的流程,分为以下几个创新层次,各阶段解决的创新问题各自不同:1.1概念设计阶段。1.2产品研发阶段。1.3标准化与多样化阶段。2.概念设计阶段的创新目录2.1概念设计要点2.2项目的规模分类2.3不同项目规模下概念设计的特点2.4不同项目自然资源下概念设计的特点2.5概念设计的标准化思考2.1概念设计要素策划报告中的项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖掘与描述,以及针对

8、此主题概念展开的规划、建筑、景观等一系列设计概念等。对项目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市规划)的挖掘提炼,可以形成既符合市场特点,又有自身特异性的主题概念.。概念设计要点2.2项目的规模分类:超大盘:100万平方米以上大盘:50万平方