城市土地收购储备模式比较及其运作探讨.pdf

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1、管理科学·285·城市土地收购储备模式比较及其运作探讨孟雪楠李庆丽（讷河市国土资源局，黑龙江讷河161300）摘要：当前，我国存在人多地少的现象，而且城市建设的速度也在不断的加快，这就导致我国的土地资源越发的紧张起来，所以城市土地收购储备就相当重要了。但是当前，我国的城市土地收购储备模式只适用于当地市场的土地调控及收购，这种形式严重的违反了公平交易的原则，而且也使得当前的土地收购逐渐的偏离了市场的自发调控。这些问题的出现就迫使我们必须要逐渐的完善城市土地收购储备的模式，使得土地收购储备模式得到良性的发展。通过比较我国当前城市土地收购储备的各种模式，分析其存在的问题，并提出相应的解决

2、措施。关键词：城市土地；土地收购储备；运作方式完善土地收购储备模式不仅可以收购闲置的土地资源，例如：行开发和转让的法定权利，使得接受政府单边收购价格和收购储备违法使用的土地资源、国有破产企业的土地资源或者是没有使用者逐渐成为了对原有建设用地进行开发利用的唯一途径，这样的方式的土地，将他们集中到一起进行使用，而且可以不断整合我国的土是对公平交易原则的严重违背，也是扰乱市场秩序的标新。地资源。同时，我国政府也可以依照计划要求土地收购的相关机构2.2收购资金紧张，融资渠道单一。土地收购储备部门的运转资合理的开发或者改造那些闲置的土地资源，从而提高城市土地的利金是其土地收购成功与否的关键因

3、素。但是目前，在我国，土地收购用效率。因此，在一定程度上，完善土地收购储备模式是具有十分重储备的资金来源较为单一，一般都是通过银行抵押贷款的方式融大作用的。资。而这种融资方式，使得贷款银行面临着很大的风险，影响到了银1城市土地收购储备模式行的发展。我国企业的艰难处境也是由于缺乏资金的原因，所以如当前，我国的城市土地收购储备模式主要包括上海模式、杭州果融资渠道过为单一就会严重的阻碍土地收购储备的有序实施。同模式及南通模式。时，在我国，因为土地储备周期及土地开发的影响，土地收购的投入1.1上海模式。追根溯源，上海地区是最早确立城市土地收购资金的回收是具有不确定性的，因为资金回收速度较慢

4、，使得市场储备的大城市，在上海之后，很多的城市都效仿上海建立城市土地金融的风险大大的增加了，从而不利于我国城市土地收购储备的良收购储备机制。上海的土地收购储备模式中，市场占据了主导地位，性发展及运作。在城市的发展中，上海将政府的要求为确立基点，并结合自身的收2.3调控范围过于狭小。当前，我国土地储备调控的范围过于窄购的计划，通过与收购方协商收购计划，确立土地收购后的收益分小，主要是由于我国的土地资源是具有固定性、不变性的，其不能实成问题，同时需要办理土地收购过户的相关证明。在上海模式下的现土地指标的跨区域的转动，所以一般政府收购回来的土地资源只城市土地收购储备模式，政府对其收购土地

5、没有强制性的要求，土能在其所在范围进行使用或者改造。因此，对于市场稳定剂经济调地的收购成功与否主要依靠着土地发展中心与原使用方的协商，在控来说，土地收购储备模式对于这二者的发展来说作用非常不明这之中，土地发展中心的运转资金及原使用方的决定是土地收购计显，无法实现对全国土地市场或者是由多个城市所组成的土地市场划的关键。所以，在上海模式下的城市土地收购储备模式中，市场占的有效调控。据的是主导地位，而政府的控制性不强。所以，上海模式最注重的是3完善土地收购储备制度的几点建议对于土地权利人利益的保护，其中土地收购储备部门的职能也相对3.1完善法律法规，实施有效的法律保障。由于我国城市土地收

6、明确了。购储备的过程中，所涉及的利益群体较为广泛，所以为了规范市场1.2杭州模式。杭州模式的土地收购储备不再以市场为主导，秩序、维护各利益方的自身利益，及政府对于土地收购储备市场的而是以以政府为主导。杭州市的政府的土地储备体系当中纳入了杭调控，相关部门需要完善相关的法律法规，实施有效地法律保障。若州市区范围内所有需要收购使用的土地资源。在这个程度上来说，缺少有效地法律机制，政府收购土地时就会面临众多阻碍，无法实政府可以垄断杭州市的土地资源，同时是通过拍卖及公开招标的方现对土地资源的合理配置。式，由相关土地收购储备部门出让土地资源。除此之外，杭州模式下3.2建立委托代理机制。城市土地

7、收购储备的资金运作应该借的土地收购储备部门内部采用的是分层管理的模式。在杭州模式鉴现代企业的财务管理模式，建立委托代理机制，即土地储备部门下，政府起着主导作用，对于土地资源的供应起着控制的作用，在这是受政府委托，其工作内容需要在政府委托的范围之内执行。种模式下，可以有效地整合城市那些分散的土地资源。但是杭州模3.3建立完善的土地收购监督机制。在城市土地收购储备机制式下的土地收购模式，由于政府的控制，土地权利人能够使用的权的运行过程中，建立较为完善的监督机制，加强对土地