房地产投资信托基金的发展机遇与路径选择 - 冯永明 李.pdf

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1、房地产投资信托基金的发展机遇与路径选择*冯永明李辛白（重庆国际信托投资有限公司，北京，100052）摘要：本文通过对我国房地产行业融资状况和国外成熟房地产行业发展规律的分析，探讨我国房地产行业从房地产开发向房地产投资转型阶段中房地产投资信托基金（REITs）的发展机遇和路径选择。关键词：房地产投资信托基金（REITs）发展机遇路径选择房地产行业作为国民经济发展的支柱行业之一，年均增长率达37.8%，对GDP增长的贡献率在1.5至2.8个百分比之间。但从房地产市场资金供给来看，我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，大约70%的房地产开发资金来自银

2、行贷款的支持。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的房地产泡沫，中国人民银行在2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称“121号文件”），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。但是，借鉴国外房地产市场的发展经验，重新审视中国房地产行业摇摇晃晃20年的发展历程，我们认为缓解银行房地产信贷压力、促进房地产行业的良性发展最根本的问题并不在于强制性管理风险，而是在于寻找成熟的房地产行业发展规律，研究科学的房地产行业发展模式，转变现有的房地产商角

3、色定位，从而促进房地产行业进入持续、快速、健康的发展轨道。一、成熟的房地产行业发展规律*冯永明（1966-）四川人，MBA，重庆国际信托投资有限公司机构理财业务总监，信托经理；李辛白（1972-）辽宁人，金融学硕士，重庆国际信托投资有限公司信托经理。通过研究美国的房地产业我们发现，一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环，三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是：以房地产开发商为核心的房地产开发循环；以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环；以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产行业用了20年的时间，

4、构造了第一个小循环——以房地产开发商为核心的房地产开发循环，且到目前为止中国的房地产商基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商，纯粹的房地产投资管理公司和房地产投资信托基金都还没有出现。但随着房地产行业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟另两个小循环——房地产投资循环和房地产资产证券化循环——定会陆续破茧蛹出。在第二个小循环——房地产投资循环中，房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一个核心的概念。房地产投资信托基金类似于共同基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资房

5、地产的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。不同的房地产投资信托基金虽然根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重，但他们选择投资目标的唯一出发点都是未来现金流的数量和质量，是投资信托全体股东的投资回报。截止至2003年底，已有美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的证券交易所上市交易REITs，其中美国经过近40多年的发展已有了相当规模的REITs在全国性的证券交易所上市交易（其中纽约证交所149只、美国证交所27只、NASDAQ12只）且投资物业品种丰富（如

6、图1所示）。2图1：美国REITs投资的物业结构分布二、中国房地产投资信托基金的发展机遇作为一种集合投资、专家管理、利益共享、风险共担的金融产品，房地产投资信托基金的发展带来了以下几方面的变革。（一）丰富金融产品，壮大投资队伍。房地产投资信托基金为投资者提供了一种低度风险、稳定收益的投资选择，大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资者都可以参与房地产的投资，从而极大地壮大了房地产的投资者队伍。正是因为有了REITs，美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。（二）完善房地产金融架构。房

7、地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用直接把市场资金融通到房地产行业，是对银行信用以银行为手段的间接金融的补充，大大地提高房地产金融的完备性。（三）专业团队管理，有效降低了风险。房地产投资信托基金所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们时刻关注房地产项目收益率变化，制订最佳的投资策略，纪律严明行为规范，有效降低了房地产投资风险。（四）完善

8、房地产行业链条。房地产投资信托基金使得房地产行业进一步细分，出现了专门的房地产投资管理公司、土