浅析海外房地产基金在中国的发展.pdf

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1、房地金融上海房地方面都非常稳定，因此，操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模浅析海外房地产基金式。同时，海外的房地产基金成立的目的都是比较明确，投资政策与投资的对象都会有清楚的界定，而且范在中国的发展围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼，或者是只会选择某种类型的购物商场作为投资组合。从投资类型来讲，一般分为：文/南房集团（一）投资在开发项目或者是开发企业——追求开发周期所带来的高风险高回报，其中包括了参与土地一级开发和项目开发，从前期开始介入。如新加坡政府投资公司（GIC）、摩根斯坦利（MorganStanley）、德意志银行（DeutscheBank）、

2、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行(MacquarieBank)。（二）投资在经营性的项目或者是投资/控股公司——追求相对稳定回报的租金收入。通过购买有稳定租户成熟物业，长期持有物业收租盈利，不介入前期开发。美国国际集团（AIG）、RodamcaAsia、新加坡政府投资公司（GIC）、新加坡腾飞基金（Ascendas）首选北京、上海，有成功经验后，选择广州、深圳开始进入经在中国房地产市场与国际接轨的过程中，海外房地产济发达二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。投资物业类型：基金的进入是不可避免的。在目前中国的金融环境、政策有稳定租户的成熟商用物业。体系下，海外房地产基金投资

3、中国房地产除了要面对普遍（三）投资在不良的房地产资的市场风险即开发风险外，还有许多必须考虑的因素，产——发行ABS（Asset－backedSecuri-tization），追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益，加速不良资产处置速度。通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现盈利。一、基本概念不同环节及在不同的房地产公司与项高盛（GoldmanSachs）、莱曼兄弟房地产投资基金（RealEstateIn-目中进行投资，具有筹集资金的灵活（LehmanBrother）、摩根斯坦利（Mor-vestmentTrust，简称REIT），在香港译性和广泛性，具备专家经营

4、、组合投ganstanley）。ABS即以资产支持的证券为“房地产基金”，在我国台湾和日资、分散风险、流动性高、品种多等化。具体来说，它是指以目标项目所本则译为“不动产投资信托”，是产优点。拥有的资产为基础，以该项目资产的业投资基金的一种，以房地产业为投在海外，房地产基金已经是一个未来收益为保证通过在国际资本市场资对象，实行多元化投资策略，在房发展了数十年、非常成熟的行业。从发行高档债券来筹集资金的一种项目地产的开发、经营、销售等价值链的政策环境、金融环境、市场环境等多证券融资方式。ABS方式的目的在于，December200749上海房地房地金融通过其特有的提高信用等级方式

5、，使在内的四行业固定资产投资项目资本批准外汇借款结汇。在境内没有设立原本信用等级较低的项目照样可以进金比例提高到35%及以上，这对于主分支机构、代表机构的境外机构和在入国际高档证券市场，利用该市场信要依靠项目贷款和期房销售回款来维境内工作、学习时间一年以下的境外用等级高、债券安全性和流动性高、持项目运作的发展商来说是一个最为个人，不得购买商品房。反之，可以债券利率低的特点，大幅度降低发行严峻的考验，而这些发展商必须寻求购买自用、自住的商品房，且采取实债券筹集资金的成本。其他资金融通方式，房地产投资基金名制。境外投资者通过股权转让及其（四）投资在房地产项目的抵押的出现为房地产企

6、业提供了一条全新他方式并购境内房地产企业，或收购贷款资产——追求固定的利息收入。的融资渠道。合资企业中方股权的，须妥善安置职以房地债权投资方式来投到中国的房2006年7月，建设部等六部委共工、处理银行债务、并以自有资金地产贷款方面，国内现在还没有先同签发的《关于规范房地产市场外资一次性支付全部转让金。外商投资房例。这可能是由于国内的按揭市场还地产企业的中外投资各方，不得以任有一些法律障碍，例如处置抵押物的何形式在合同、股权转让及其他文件问题还没有成熟，同时按揭证券化市中，订立保证任何一方固定回报或变场也没有开始，造成了收购房地产贷相固定回报的条款。此外，外汇局将款资产的基金出

7、路有很大的局限。加强审核外商投资企业、境外机构和从投资的方式来说，以第1、2种个人购房的资金汇入和结汇。投资在开发项目和经营性项目时，基虽然面对调控，但外资今年仍在金会采取直接投资的方式，直接投在以较快速度进入各地房地产市场。据企业或者项目上。但在股权比例方国家统计局发布的国房景气指数，今面，一般来讲，基金都会依赖开发项年前三季度，我国房地产开发企业到目原来的经营者来操盘，因此，基金位资金18402亿元，比去年同期增长一般只占少数股权。而经营性项目的28.5%。其中，利用外资259亿元，同股权结构会比较