写字楼基础知识.doc

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1、写字楼基本概念一、写字楼功能构成1.收益部分：可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管理部门自己经营，但大多向专门经营者出租，收取租金。2.非收益部分（公摊）：指大楼内部用房和免费公用房，包括交通、服务、管理、维修和营运5个部分。这部分的总面积小于出租部分，但种类之多、功能之复杂，远远超出出租部分。提示：业主往往较重视收益部分，实际上现代办公楼的管理系统比较复杂，需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点。3.附：出租办公

2、楼的功能构成图121.常见的公摊部位l首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；l各层电（楼）梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；l各层空调机房、弱电小室、杂物间；l各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房；l消防控制中心l套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙体水平投影面积的一半；l屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房；l所有的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）；l地下部分：电话间；风机房；冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室

3、、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。2.使用率：所有的公摊一般情况下，写字楼的使用率不会超过70％；注意：并不是使用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的，服务内容全面广泛、硬件设施标准高，因此公摊也较大，使用率只能做到60～65％，个别项目的使用率小于60％。二、标准层平面12通常包括办公空间和公共走道、楼梯等1.标准层平面包括：电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。（核心筒）标准层制约因素：l自然采光的制约：单面采光的办公室进深不大于12米；双面采光的

4、办公室两面的窗间距不大于24米。l防火分区的制约：高层一类建筑，每层每个防火分区最大允许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。l安全疏散最大步行距离的制约：房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离；位于两个安全出口之间的房间为40米；位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。2.核心筒概念：核心筒主要承担的功能有：l生活功能（卫生间、开水间等）l流线功能（电梯厅、走廊、楼梯间等）l设备功能（空调机房、管道井等）；核心筒的设计的重点在于：向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积

5、比的效率性。一般情况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%（日本参考值）和18-25%（国内设计参考值）。3.各部分的指数指标12l走道：双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m单面布置房间的走道宽度不小于1.3ml开水间开水间面积不应小于6平方米，配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等l卫生间：配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等2.人均面积指标l此面积指标包括配套设施的面积以及办公面积。l平均人员密度指标=平方米/每办公人员l欧美国家为15平方米/每办公

6、人员l日本过去为3-10平方米/每办公人员，目前是12-13平方米/每办公人员l国内：8-12平方米/每办公人员12三、标准层剖面1.层高：指的是下层板顶至上层板顶的高度，包括功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸；2.净高：指的是下层板顶到吊顶的高度，标准层吊顶的有效高度为2.5—2.7米。3.决定吊顶内部高度的因素l结构楼板及梁所占的高度；l空调主干管的高度及位置：空调主干管的高度要包括保温层的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理；l消防喷淋管的设置：消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留

7、套管。l电缆桥架高度及位置：写字楼中电缆很多，往往需要设电缆桥架，电缆桥架的位置需避开风道、灯槽等。l12照明灯具深入吊顶的高度：写字楼往往采用成行的内嵌式灯具，通过灯下的隔片散光，使照度趋于均匀。灯具也占有一部分吊顶内高度，而且有可能与风道相重叠。l吊顶的构造高度：包括吊顶龙骨高度，吊顶本身有时还具有基层和表层，而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高度。l除上述之外，还应考虑吊顶内部检修和施工误差，通常留5CM的余量。四、智能化系统（3A、5A、7A）1.智能化构成的三大基本要素：楼宇自动化（BA）、通信自

8、动化（CA）和办公自动化（OA），实质只有3A。智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。但智能化不应是若干子系统（即所谓“A”）产品设备的简单叠加。即使在子系统数目相同的情况下，由于系统集成技术水平的不同，智能化程度也不大相同。2.5A、7A的误区：发展商生搬硬套星级宾馆的等级模式，人为臆造虚构“A”的宣传包装，严重误导了客户。实际上，“A”是一个抽象名词