对当前房地产调整性质的认识..doc

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1、对当前房地产调整性质的认识2014-06-0717:11:42.   今年以来，房地产市场迅速转冷，形成了快速下滑走势，1-4月份商品房销售面积同比下降6.9%。这次调整的性质明显地不同以往的几次调整，是经济发展新常态下的调整，是由房地产发展阶段转变引起的调整，是长期因素和短期因素叠加作用引起的调整，是长期上升过程中的一次较大级别调整。估计调整的幅度会较大，调整的时间会较长。   一、经济发展新常态下的调整   我国经济发展进入了新常态，经济发展速度将由高速转换至中高速，虽然目前在采取一些微刺激措施，货币政策也出现放松信号，但这些措施都是为稳增长服务，总量政策大幅放松的可能性

2、很小，新常态的大前提不会变。经济增长是带动住房需求不断增加的主要动力，无论是改善需求、消费需求，还是拆迁引起的需求，都是由经济增长速度和居民收入水平决定的。随着经济增长速度的换挡，房地产业的发展也只能进入新常态，发展速度也只能换档，而不可能延续以往的高速增长。2013年，房地产业在连续调整2年后再次高速增长，但显然与新常态不吻合，因此高增长只能是昙花一现，狂欢过后是一片狼籍。房地产业进入新常态后，房价、地价的上涨动力将明显减弱，将由单边上涨转为有涨有跌，地区之间的差异则会更大，开发商、投资人和地方政府都需要重新适应，作出策略调整。若看不清这种变化，继续停留在原有的思维，最终就

3、会被市场淘汰。   二、房地产发展阶段转变引起的调整   1998年的房改使我国房地产业驶入快车道，到目前为止的发展过程可分为三个明显不同阶段：第一阶段是1998年至2002年，房地产业超常规发展；第二阶段是2003年至2007年，房地产业依然发展很快，同时房价快速上升；第三阶段是2008年至现在，房地产业形成频繁剧烈波动。   第一阶段：1998年至2002年，超常规发展阶段。在1998年房改之前，住房需求被长期抑制，人们居住条件很差，远远落后于当时的生活水平。住房商品化使得住房需求到快速释放，带动了房地产业的超常规发展，房地产业发展速度远远超过经济增长速度和居民收入的增长

4、速度。这一时期的国内生产总值年均增长7.7%，城镇居民人可支配收入年均增长8.2%，而商品房销售面积的年均增速却高达24.4%。由于土地供应充足，土地购置面积年均增长25.4%，因此房价比较稳定，商品房平均售价年均仅上涨2.4%。房改释放的住房需求占这一时期住房需求的主要部分，这部分需求与收入水平是否提高无关，而是为了使住房条件与其他生活水平相协调，会随时间推移而减少，持续时间不会超过10年。   第二阶段：2003年至2007年，房价快速上升阶段。房改释放的住房需求在这一时期趋于减少，经济发展速度加快成为推动房地产业发展的新动力，房地产业仍保持快速发展态势。这一时期的国内生

5、产总值年均增长11.6%，增速比前一阶段加快3.9个百分点，城镇居民可支配收入年均增长12.5%，增速比前一阶段加快4.3个百分点，商品房销售面积年均增长18.1%，增速仅比前一阶段回落6.3个百分点。这一时期的土地供给增速明显减缓，土地购置面积年均仅增长5.1%，增速比前一时期大幅回落20多个百分点，造成地价攀升和商品房供给不足，再加上货币政策较为宽松，因此房价持续快速上升，商品房平均售价年均上涨10.6%。房价持续上涨导致了房地产投资热，参与房地产投资的人群迅速扩大，投资投机需求占住房需求的比重不断上升，成为推动这一时期房地产业快速发展的另一重要因素。   第三阶段：20

6、08年至现在，频繁波动阶段。2008年，受国内经济紧缩和全球金融危机的影响，商品销售面积首次出现下降，降幅高达14.7%，虽然2009年在扩张性货币政策作用下再现高速增长，增速高达43.6%，但两年的平均增速只有10.7%，标志着房地产业高增长时代的结束。2011年，房地产市场又形成调整走势，商品房销售面积仅增长4.4%，2012年增速降至1.8%；2013年房地产市场突然好转，商品房销售面积增长17.3%，但2014年再次转冷，1-4月份同比下降6.9%。在不到7年的时间内，房地产市场形成了三次调整和二次脉冲式增长，不仅波动频繁，并且波动幅度很大，大幅波动是前两个阶段从未出

7、现过的。这一时期的土地供应进一步减少，大多数年份的土地购置面积低于2007年，高于2007年的仅有2010年和2011年。受此影响，房价仍延续前一阶段的刚性上涨态势，2008年至2013年的商品房平均售价年均上涨8.3%，但已无力单边上涨，2008年和2012年都出现过房价回落，有些城市还形成了大幅下跌。房价波动使得投资投机需求变得越来越不稳定，房价上涨时，投资投机需求脉冲式上升，而房价下跌时，投资投机需求由正转负，由需求变成供给，再加上前一阶段累积的投资投机规模已经很大，频繁剧烈波动也就不可避免。这一