怎样看待房地产调控政策.ppt

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1、07年度房地产业战略决策指导06年度福建房地产精英高峰论坛《形势与政策－中国房地产业去向何方？》主讲：陈淮国家建设部政策研究中心主任时间：２００６年１２月２７日　地点：白鹭洲宝龙大酒店主办：厦门紫星教育机构　　　　协办：厦门宝龙集团报名电话：０５９２－２２９７１０９房地产企业价值链及其活动项目决策规划设计建设施工市场销售物业管理施工/监理材料设备采购招标销售策划项目策划取得土地建筑设计市政设计物业服务广告销售投资分析谁做得更好值不值得做各阶段的价值活动，都有专业化公司提供服务。企业边界的确定企业做什么别人做什么社会分工专业

2、化程度控制成本企业实力和战略采取战略联盟、联合采购、合作开发等更优的合作竞争方式整合产业链价值活动企业价值链集成整合市场调查房地产开发企业的职能会趋于专业化，主要体现在决策和投资和对各阶段价值活动的资源整合和控制上报批/审核办理规划证投资计划竣工验收出租2房地产的产业价值链第一步就是项目决策走对了方向,你已经成功了50%.走错了方向,你离成功越来越远,而且将会付出沉重代价正确的决策,是企业全体生死存亡的命脉!3学者陈淮？官员陈淮？代言消费者？代言开发商？代言政府部门？还是代言利益集团？我们为什么需要陈淮?国家建设部政策研究

3、中心主任,是头衔还是实力?中国人民大学博士生导师,是学者还是行家?国家级有特殊贡献专家—是否可以给我们切身的指导?请看一个真实的陈淮，将会带来什么战略分析？陈淮是谁?陈淮建设部政策研究中心主任陈淮，男，1987年在中国人民大学获博士学位，1993年获研究员职称，为国家级有特殊贡献专家，曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，现任建设部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任，中国人民大学博士生导师；曾于1987年至1989在日本东海大学作访问学者，1992年至1993年在美国

4、斯坦福大学作客座研究员；出版有《工业化－中国面临的挑战》、《日本产业政策研究》、《对话“十五”－中国中长期发展战略再审视》、《走过世纪之交：战略与政策研究》、《热点随想》、《大道至简－给EMBA讲经济学》等专著十余部，公开发表论文数百篇；主要研究领域：工业化理论、产业结构理论、区域经济理论、人口就业理论等；曾获国家科技进步二等奖（集体）、国家发展奖一、二等奖（集体）、国家教委优秀著作奖（个人）、辽宁省社会科学一等奖（个人）；主持过《跨世纪战略发展过程中的中国经济结构研究》、《世纪末的中国经济增长》、《过剩经济：形势与对策》

5、、《重要基础产业的资产重组研究》、《1999：中国中长期发展战略再审视》、《中国国有投资公司在发展与改革过程中的战略定位》、《保障国家石油安全的战略思路》等重大课题研究。5怎样看待房地产调控政策6政策的根本目的是让老百姓都住上房子！7【内容提要】对房地产市场的宏观调控目标有四个方面，房价只是其一。平均房价下降并不一定意味着实际买房的价格就下降。政策的最重要和最基本依据是客观规律，而不是人们的主观愿望。政策的根本目的是让人民群众住上房子。鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。中国居民住房的改善速度是全世界

6、200余年城市化史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。8一、调控房地产市场的政策目标是多重的一是投资规模过大；二是房价上涨过快；三是供给结构不合理；四是市场经济秩序存在着混乱。9从长期看，调控政策的取向还包括调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件；推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费，

7、鼓励适度合理消费；加快存量资源的优化配置，例如推进现有住房市场化流动，提高既有城市住房资源的利用效率；完善市场体系，例如形成一级市场、二级市场、租赁市场和中介市场之间的合理结构关系等。10二、政策与房价涨跌之间存在复杂关系调控政策当然要涉及到房价。其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨。“稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”。例如政策规定对非普通住房征营业税，这显然会提高而不是降低买方价格，这会极大抑制投机性需求和炒作，有助于房价稳定。11政策明确规定，要停止别墅供地和严控高档住房用地，增加中低价位住房的土

8、地供应量。供给结构改变的结果必然是平均房价下降。但平均房价下降并不一定意味着人们实际买房的价格就下降。12有些目前人们热衷的楼盘，近期不一定跌，但5年后也许会跌。反之也一样。一个明显例证是，5年前的“明星”楼盘人们现在还看得上吗？目前调控房价上涨过快，但广州很多住房的价格和1999年相比是下滑很多的。1