《企业会计准则第3号―投资性房地产》的国际趋同与意义.doc

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1、《企业会计准则第3号一投资性房地产》的国际趋同与意义摘耍：在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，使得业务处理越来越复杂，本文通过对企业会计准则、国际会计准则关于投资性房地产的会计处理进行分析比较，从而得出：企业会计准则对投资性房地产引入公允计量后己与国际准则趋同，并且有利于国外投资者比较国内、国外企业的价值；采用成本计量模式核算下，有利于股东利益；公允价值计量模式明确了NAV（重估净资产值）方法作为企业资产估值的重要地位。关键词：投资性房地产成本模式公允价值模式目前世界上对投资性房地产业务制定会计准则的有英国、中国香港、国际会计准则委员会等。

2、最早制定投资性房地产准则的国家是英国，英国会计准则委员会于1981年11月制定并发布了《标准会计实务公告第19号一投资性房地产的会计处理》，第一次对投资性房地产作出概念的界定,并且对投资性房地产的会计和报告制定了标准实务。继英国之外，香港地区于1987年10月制定并发布了《标准会计实务公告第13号一投资物业》,此后该公告历经数次修订，内容H趋完善。国际会计准则委员会（IASC）于1986年3月发布、1994年重排格式的国际会计准则第25号（TAS25）“投资会计”中对投资性房地产下了定义，并于2000年正式通过了国际会计准则第40号（IAS4

3、0）“投资性房地产”，于2001年1月1日起开始实施。我们不妨以列表的形式看新准则与国际会计准则相同点与不同处:通过以上对国际会计准则的了解和比较，我们认为新准则具有以下三方面的意义：1、国际会计准则第40号一投资性房地产及香港会计准则第40号一投资物业均耍求企业经常对资产进行重估，投资性房地产的公允价值发生变化时应对财务报表进行调整，从而使得其账面金额不至于与资产负债表口以公允价值确定的该项资产价值差异太大。对广大投资者而言，这样做有下列好处：（1）土地和房屋建筑物的公允价值一般应体现为市场价值，国际会计准则要求由专业评估人士对土地和房屋建

4、筑物进行估值，有利于投资者了解企业资产最新的市场价值:（2）固定资产按最新评估值计提折旧，可以衡量出企业实际的经营水平，同时为企业管理层和广大投资者提供决策的依据。2、企业会计准则投资性房地产公允价值计量模式与国际准则趋同，不仅方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值，而且对企业的资产增值信息更加透明，更加有利于企业在资本市场获得正确的定价，最终有利于公司通过二级市场进行再融资等，为公司加速发展打下良好的基础。3、如果采用成本法计量模式，按准则规定需计提折III或按期摊销，虽然减少了企业的账面盈利，但可以在企业所得税前列支，相应减少了企业

5、税收现金流的支出，做到了合理避税，提高了资金使用效率，有利于提高股东利益。此外，执行新准则将会对企业财务状况产生一定的影响。首先，企业会计报表中须单列“投资性房产”项目，对资产负债表的结构有一定程度的影响。会计处理可以采用成本计量模式或者公允价值计量模式，由于我国房地产市场尚未成熟，一般情况下以成本模式计量模式居多。如果该地区房地产市场比较活跃，取得公允价值比较可靠，也可以采用公允价值计量模式，在这种模式下公司不计提折旧或减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面值之间的差额直接计入当期损益。一般

6、情况下，公司拥有的房屋建筑物计入了周定资产，并且采成历史成木法。因此，房屋建筑物的升值与否，并没有体现在财务报表之中。近年来由于房屋建筑物升值迅速，在此不排除个别上市企业利用企业会计准则的漏洞人为调节账面利润的可能。所谓的漏洞是指准则仅规定“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”,并没有规定已采用成本模式计量的投资性房地产，在以后不得从成本模式转为公允价值模式。进一步说，在对投资性房地产的示续计量方法由成本模式转为公允价值模式时（非自用房或存货转换为采用公允价值模式计量的房地产，不适用第十六条规定应将转换当口的

7、公允价值大于原账面价值之间的差额计入所有者权益），而在以后年度根据投资性房地产准则第十一条允许后续计量时投资性房地产的资产负债表H公允价值与原账曲价值之间的差额计入当期损益（增计收益，减计损失），这就意味着个别企业有可能在2012年披露的2011年度财务报告出现巨额账面利润。监管部门如何规范评估市场，如何提高公允价值的公允性，如何防止上市企业利用准则的漏洞，是监管工作的重中之重。其次，公允价值计量模式明确了NAV（重估净资产值）方法作为企业资产估值的重要地位，需要资本市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产业务的H益增多，同时由于人民

8、币升值较快，随着企业会计准则逐步推广执行，投资者肯定会越来越关注各项投资性房地产的市场价值，并且随肴监管机构对评估方法等管理力度加强，肯定会使NAV的估值方法成为评