物业前期规划阶段固化建议.pdf

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1、前期规划阶段固化建议前期规划阶段固化建议一、建筑设计：1、岗亭应采用永久性建筑，并设置卫生间、配置空调。2、管理服务中心宜集中设置，统一装修风格，其面积应满足当地法规的要求。（a、建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置。b、建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。）3、员工宿舍位置应选择在地面，同时，应具备良好的通风采光条件，并设置卫生间（注：建筑面积十万平方以下的项目员工宿舍建议选择在隐蔽的架空层，十万平方以上的可考虑与服务中心一并设计）。4、项目应配置业主活动中心、业委会办公场所。5、电梯底坑应做防水处理。6、

2、车库出入设计：（1）地面主出入口的设计应考虑人流与车流分开设计。（2）非机动车出入口与机动车出入口分开设置（可参照天津琴墅8#地块车库出入口设置）。（参见图1）非机动车出入口机动车出入口图17、地下停车场入口竖向应高于周边市政道路人行道30厘米50厘米，应考虑挡水板等防涝应急措施。（注：1、厦门市规划局《加强建设项目排水防涝能力规划指引》2、低洼地带需考虑）8、安装于停车位旁的地下车库各类管网，应加装防护栏，防止因倒车造成设施的损坏（参见图2）。1/7前期规划阶段固化建议a)b)图29、项目主出入口、楼道出入口及公共配套设施（如物业服务中心、儿

3、童游乐区、业主活动中心等）处，需设置无障碍通道，便于行动不便者通行。（参见图3）7、8、图310、各管道井、配电箱、设备房门锁应分类别采用各自专用门通用钥匙，以便日后的检查、维修。11、管道井及楼栋顶层照明宜安装壁灯，便于后期维修。12、每层电梯口应有3-5mm的坡度，防止突发性爆管影响电梯运行。13、分体式空调设计基本要求：（1）空调室外机位应能满足放置房间所需最大冷量空调外机尺寸的要求，同时应满足散热需要。（附：分体式空调外机尺寸汇总）（2）空调外机散热面应距离相邻住户家门、窗1m以上。（3）冷凝水应独立统一排放，其管径不能小于φ32mm。

4、14、楼道消火栓应采用嵌入式安装并与墙面齐平（参见图3）。2/7前期规划阶段固化建议图3二、景观设计：1、项目应设置非机动车集中停放点。2、为避免植物根系侵入下水管道造成管道堵塞、破坏暗埋管线，管线周边不应选择根系较为发达的植物。3、泳池设计基本要求：（注：1、后期办理卫生许可证必备条件，2、根据泳池场所卫生规范标准）（1）游泳场所应按规范设置更衣室、淋浴室、公共卫生间、急救室、水质循环净化消毒设备控制室。（2）淋浴室与浸脚消毒池间应设置强制通过式淋浴装置。（3）淋浴室通往游泳池通道，应设强制通过式浸脚消毒池。其池长不小于2米，池宽应与走道相同

5、，池深20厘米。（4）游泳池应采用封闭式管理，杜绝安全隐患。（5）应根据泳池容量设置救生人员观望台。（6）泳池台阶应采用导角工艺。4、小区内的休闲桌椅及木栈道宜采用不易腐烂、变质、褪色的材料。（参见图4）图4三、给排水设计：3/7前期规划阶段固化建议1、为减少因填埋、地基下沉造成预埋管线的破损，宜将各类管线设计为经由地下室的明管铺设。2、二次供水及消防主管网，应安装分区、分栋、分梯的控制，以减少后期维修对业主生活的影响。3、给水管井道和消火栓不宜设置在电梯厅正对面，避免突发性爆管影响电梯正常使用。4、在每三层水管井加装1个保洁用水龙头，在地库、

6、屋面设置保洁取水点。保洁取水点应设置地漏，以方便保洁取水。5、100立方以上容量的二供水箱建议设置两个独立储水空间并采用管道、阀门联通。6、电梯井底坑应配备排水设施。四、供配电设计：1、室外照明应与园林景观相结合，采用分路、分区、隔盏自动控制的方式，并预留足够的容量。2、电梯机房、水泵房、消控机房、管理用房、员工宿舍及广场路灯、草坪灯需单独设计计量装置。五、智能化设计：1、消控机房应设置满足设备连续运行3小时以上的不间断电源。2、消防系统、监控系统机房设置在一起。3、巡更点应包括电梯机房、地下泵房、配电室、发电机房、屋面。4、监控录像主机需配置

7、独立显卡、内存，且图像存储时间应在30天以上。5、楼宇对讲分机应在每层设置故障隔离保护器。6、周界红外报警系统建议采用电子脉冲围栏，并与摄像机联动，同时应具备夜间报警自动开启照明装置的功能。7、监控摄像头需具备自动报警、提示功能（即，有人进入摄像头范围，屏幕画面会自动切换，并提示值班人员）（本功能主要用于夜间）。8、住宅区人行出入口、社区广场、主干道及车库出入口，需配备分辨率高的摄像机，并能满足夜间摄像需求4/7前期规划阶段固化建议9、监控视频传输宜采用光纤传输，监控视频线管需预留足够的空间，便于后续检修及线路增补、更换。10、小区进出口、单元

8、入口可视主机安装位置应考虑防水、防逆光措施。11、水景、游泳池周围应安装摄像头，防止泳池关闭后人发生安全隐患。12、地库与一层通道门、屋面通道门处均应