物业接管前期阶段作业规范

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1、类别西安诚信物业管理有限责任公司物业前期管理工作手册编号CXWY4.6.1-2006标题物业承接作业规范版本A/1物业承接前期介入阶段作业规范1目的对承接项目进行接管前的可行性研究，对物业管理服务方案进行制作和评审，与业主单位加强沟通与洽谈，以便物业承接后具有可操作性。2适用范围适用于物业管理公司接管物业前期策划、管理项目开发阶段的工作。3项目建议书的编制和评审3.1了解物业情况3.1.1物业的基本情况，涉及物业的名称，地址、建筑面积、性质、设备状况、车库、绿化等；3.1.2物业的档次、特色和社会知名度；3

2、.1.3物业的租售现状与入住业户结构；3.1.4房地产开发公司对物业管理服务的要求；3.1.5物业存在的缺陷，管理的难点；3.1.6周边同类型物业的基本情况，收费情况，管理情况等；3.1.7其他方面。3.2分析项目的运作成本，物业公司现有资源和盈利能力3.2.1公司的资质及财务能力；3.2.2管理和技术人员的经验、素质和人才储备情况；现有资源情况；3.2.3管理费市场初步估算，业户的承受能力；3.2.4能耗的初步估算；3.2.5同类型物业管理经验；3.2.6满足项目管理的要求资源和能力；3.2.7收支状况（

3、近期、中期、远期）3.2.8项目风险状况和规避分析；3.2.9与现有管理资源的冲突点。公司内部文件未经批准不得复印第3页共3页生效日期：2006年X月X日类别西安诚信物业管理有限责任公司物业前期管理工作手册编号CXWY4.6.1-2006标题物业承接作业规范版本A/13.2.10公司对管理处的各种支援。3.3评审3.3.1新项目承接物业筹备处填写《物业情况调查表》（见表1），提出初步分析意见，编制建议书，包括项目概况、收入细目测算、业户需求分析、风险预测等。3.3.2根据项目建议书，由相关部门或领导提出要求

4、和意见。3.3.3总经理审批后，正式实施新项目的承接。4物业管理服务方案书的编制4.1编制依据与思路4.1.1公司简介。4.1.2物业概况。4.1.3合作方式。4.1.4管理理念、目标，承诺指标和质量方针。4.1.5项目管理组织结构，具体岗位和人员配备。4.1.6管理操作（包括管理内容、规章制度）。4.1.7应急预案。4.1.8便民服务措施。4.1.9文化建设。4.1.10企业人员培训。4.1.11物业资料的建立与管理。4.1.12提高服务水平的设想。4.1.13愿意接受的有关奖罚。4.1.14物业管理费用

5、预算。4.1.15对开发商（业主单位）的建议。4.2编制的要求4.2.1由新项目承接物业筹备处负责人设立专门编写小组。4.2.2根据项目的具体特点进行编制，确保整体性把握、控制和响应。4.2.3编写小组成员进行分工和合作，成文后由筹备处负责人进行统稿。4.2.4语句简练、扼要、突出主题、说明问题。4.2.5筹备处编写小组复审，发现修改问题。公司内部文件未经批准不得复印第3页共3页生效日期：2006年X月X日类别西安诚信物业管理有限责任公司物业前期管理工作手册编号CXWY4.6.1-2006标题物业承接作业规

6、范版本A/14.3管理服务方案的评审4.3.1编制内容符合物业管理行业政策、法规的要求。4.3.2对开发商(业户单位)的要求积极响应。4.3.3重点论证涉及企业重大利益的内容。4.3.4对编制的其他内容及文字提出修改意见。4.4评审步骤4.4.1物业管理服务方案需经有关部门和总经理室的评审会签，填写《物业管理服务方案评审书评审会签单》（见表2），4.4.2评审步骤按会签单顺序进行，筹备处负责人负责填写“评审内容”和“评审意见汇总”4.4.3做重大修改的待修改完后应再次进行评审。4.4.4筹备处负责《物业管理

7、服务方案评审书评审会签单》的存档。5项目承接洽谈5.1准备5.1.1物业管理服务方案。5.1.2物业管理公司概况。4.1.3项目服务管理人员情况。4.1.4服务管理合同、业户手册等。4.1.5相关法规、政策信息、资料准本和熟悉；新项目和周边同类物业的调研资料准备。5.2洽谈5.1.1准备内容的介绍。5.1.2协商物业管理费用；协商水、电、气能耗费用的收支，及其他费用的收取。5.1.3协议内容。6签订物业管理服务合同7记录FM4.6.1.1-01《物业情况调查表》FM4.6.1.1-02《物业管理服务方案评审

8、书评审会签单》公司内部文件未经批准不得复印第3页共3页生效日期：2006年X月X日