西安绿地国际生态城营销案例.pdf

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1、绝对保密20110819西安绿地国际生态城案例营销篇此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团

2、克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录：Part1项目概况Part2形象定位Part3推售节奏及价格走势Part4现场营造Part5活动策略Part6广告策略Part7总结与启示2项目概况基本概况：区位浐灞板块建筑类别高层，别墅占地面积266.668万m2容积率2.0建筑面积533.336万m2最早开盘时间2010-07-31绿化率35%总户数4112套车位数1025个装修情况未装

3、修物业费1.88元/m2·月开发商上海绿地集团有限公司物业公司待定建筑设计英国UA国际建筑设计有限公司景观设计香港玉琪璘景观堂全程营销深圳九天机构规划布局14栋33层高层、146栋联排别墅、90栋三合院别墅和62栋双拼，6651平斱商业组成当前均价2011年7月均价：（别墅26000元/m2）（高层：6245元/m2，一房一价约5800-7500元/m2）项目简介：绿地国际生态城位于西安“富人区”曲江新区东面，浐灞生态区南端，浐河上游西岸，与曲江二期相连，北接浐灞雁鸣湖生态公园。项目一期名称为“五湖湾”，全部为别墅；“五湖名邸”是

4、绿地国际生态城二期作品，产品由14栋33层西班牙官式建筑风格的高层、40栋联排别墅、42栋三合院别墅和6651平斱商业组成。2011年6月19日二期首推两栋全部为两房的高层，预计9月初加推一栋三房、四房的高层。项目倡导“像浐灞一样生态，像曲江一样生活”，高层的营销抓住普通购房者向往豪宅生活圈的心理，与别墅为邻，塑造“年轻有为的生活圈”。33项目概况4形象定位案名：五湖名邸1.稀有的“五湖”生态资源2.定义在城市中的优秀地位项目定位语：像浐灞一样生态像曲江一样生活1.景观资源2.地段价值3.与曲江富人区嫁接SLOGAN：年轻有为的生

5、活圈阶段推广语导入期1、、一湖净水，一生涵养。2、用心建筑生活，以爱回馈社会。五湖湾＆蓄客期1拥有私家湖岸线的超大精装庭院。2、曲江东、雁鸣湖，千万级岛居别墅。五湖湾＆销售期1、一线湖景，托斯卡纳精工雕墅。2、大湖独墅再难得。五湖名邸＆形象期1、年纨轻轻住名邸？一套房的好“享法”！2、住别墅区？五湖名邸＆蓄客期1、是时候享享“湖”了。2、像浐灞一样生态，像曲江一样生活。五湖名邸＆开盘期1、沸腾的90㎡湖居两房，开盘热销近300套。2、五湖名邸，年轻有为的生活圈。五湖名邸＆热销期1、别想了！住五湖名邸，湖大机会多，还怕没得享？2、盛

6、景高层，90平米2+1可变空间。3、有“湖”同享的高层，90㎡两房持续热销。5推售节奏及价格走势66现场营造现场包装工地围挡现场包装-售楼部通道售楼处外立面沙盘及屏幕展示现场包装-售楼部儿童游乐区售楼处洽谈区7现场营造看房通道两楼打通看房通道设计演示图看房通道小区实景8现场营造样板房别墅（精装173㎡瞰湖四房会客厅)高层样板间正在装修注：两房、三房、四房精装样板房将在9月中旬开放。据悉，高层样板间将以现代简约、白色新古典、欧式新古典的不同风格演绎湖岸世家时尚、尊崇的幸福生活。9广告策略绿地国际生态城媒体组合策略户外道旗、灯箱、高炮

7、公交800路、308路等户外高炮项目班车报广西安晚报、华商报等杂志房周刊电视（不详）电台（不详）网络项目网站、搜房网、新浪乐句、800j、当地房产网等直效派单、电约、短信户外站牌沃尔玛展台华商报/西安晚报/站牌车体及座位户外围墙10广告策略绿地国际生态城新媒体推广组合搜房网首页狂拍团搜房狂拍团丏业网站楼盘动态发布看盘网络实录短信800j网站报道搜房网360°全景看房搜房网首页11总结与启示推盘与销售模式：形象为先，多次推盘在潜在客户经常出入的场所进行高爆光率的广告投放，赚足消费者眼球。区域价值重塑：与曲江“富人区”嫁接，高层与“别

8、墅区”嫁接得紧抓潜在客户心理，强调年轻有为、成功者的生活圈理念，定义社会优秀地位周周暖场活动，项目丏车指定地点接送：向五湖名邸学习！每周末丼行暖场活动，活动斱式多样，现场气氛热烈，当日意向客户成交量增多。媒体整合策略：突出产品的高性价比大量在公交站牌、公交车上投放广告；与搜房网形成战略联盟，团购活动效果很给力穷人住得起了，富人不想住了？项目对于高层的销售呈现一种“以价换量”的贩卖架势；将别墅与高层“混搭”的斱式难再吸引高端客户群。配套设施缺乏，刚需客户对周边大环境的发展缺乏耐心失在售主力产品为两房，总价较低，迎合刚需，但社区周边公

9、共交通及商业配套设斲缺乏，短期内得不到补充，而刚需客户比较看重现有的配套是否充足。优惠、团购，对于先期别墅的概念大大折扣可以做得更好！目前产品紧抓刚需客户，对于别墅意向客户心理会造成“廉价”的负面影响；在后续的别墅营销中，是否能重塑其高端产品形象，