联排产品研究.ppt

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1、ProductResearch&Townhouse·联排产品研究01经常会被KFS问到的问题02试图解答03从大到小去抠细节问题04联排别墅向何处去Content·要做的几件事情01经常会被KFS问到的问题最基础的问题：Q1.做多大的联排？实际上，我们会回答做什么样的联排！“90墅”经济型标准款舒适型类独栋Q2.做什么标准的联排？面宽多大？上述问题中多大面积的联排匹配多大的面宽？Q3.功能空间呢？做几个房间？做几个卧室？几个套间？Q4.地下室做多大？采光怎么解决？半地下还是全地下？车位呢？深入下去的细节：

2、Q5.客厅要挑高吗？做多高？Q6.做不做错层？客厅与餐厅高差多少为好？怎么样做夹层？Q7.中间套的暗卫是不可避免还是可以解决？各功能间采光怎么保证？比如餐厅要不要直接采光？Q8.车行入户，人行入户动线怎样设置？南北入户的区别？为什么要做南北入户？Q9.1F的洗手间放在哪里？1F该不该出现客卧或“老人房”？Q10.楼梯的种类和高度怎么做？……………02试图回答我们通常用的方法——“市场论证！案例罗列！”这样的方法是正确的，但大部分开发商不是傻子或者是小学生，我们研究的深度大部分仅停留在开发商的预期，能够解答

3、基础的问题，细节问题却没帮开发商考虑到，而开发商没关注到的，没想到的，我们却没有提出来，提出来也不够深入，最怕的是，开发商关注到的问题，我们没想到，甚至是连在会议上周旋的知识储备也没有，于是需要第二轮、第三轮深化！当开发商问到我们次卧的房间面宽做3m还是3.3m的时候，我们的第一逻辑是找到案例来证明你应该做3.3m，回答的思路是“别人这么做，所以我们要这么做”而设计院的第一逻辑是3m和3.3m的区别，回答的思路是“做3.3m有什么好处”现在提出一个专业上的要求，不仅仅是案例特征的简单罗列，研究就做到底，“

4、关注细节的研究！”才能体现专业03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计为什么要提到容积率？常规联排产品容积率：0.6-0.8两个情形：第一，越来越多的联排别墅存在于混合型社区（如联排+小高层），产品线自然的区分为低密度部分与高密度部分，常规情形下，低密度产品意味着单位价值越高，如何能够用低密度产品最大承担容积率，尽量使容积率做大，对于项目整体经济利润测算具有指导意义；第二，拔高产品品质，改变联排产品的形态，使其更像双拼或类独栋，比价系统向更高一级的产品靠拢，以此来拔高产品

5、和整体社区的价值，低密度产品容积率可能会维持在较低水平，比如林语溪的0.65，再如纳帕尔湾的0.45类独栋产品打造。03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境一般，密度在独栋别墅里较大了。3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了，但组合不好可能适得其反。4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以

6、堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目，或出现多种物业组合形式，可能出现联排别墅。7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。03从大到小去抠细

7、节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计1、0.5-0.8的联排别墅，有什么规划排布的类型？2、类独栋的规划排布类型？3、联排别墅的极限紧密型排布？突破0.8，达到0.8-1.0？03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例1—万科红郡容积率：0.82排布方式：传统行列式排布节点化设计：外围按地块形状围合排布，建筑布局紧凑车行体系：传统地面计零标高下社区车行道路外围布置，组团南

8、北入户，减少车行组团次干道数量和占地03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例1—万科红郡容积率：0.82景观设计：1、两大集中景观2、建筑中央组团景观03从大到小去抠细节问题一、规划问题>排布方式与容积率>车行体系>景观设计>传统行列式>组团围合式>类独栋化>行列式联立方式改变>组团围合>自由排布院落型案例2—