基于模糊综合评判的房地产估价方法研究.pdf

《基于模糊综合评判的房地产估价方法研究.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、柳鹏：基于模糊综合评判的房地产估价方法研究139基于模糊综合评判的房地产估价方法研究柳鹏(黑龙江工程学院。哈尔滨150050)【摘要】针对房地产估价指标中存在明显的模糊性和不可定量性，本文首先构建了住宅型房地产评估指标体系，结合层次分析法客观确定指标权重，利用模糊数学的隶属度理论将定性指标定量化，建立了基于模糊综合评价的房地产评估模型，并加以案例论证，结果表明该方法评价结果的可比性强，对房地产估价人员有一定的参考价值和指导意义。【关键词】房地产估价；评估指标体系；模糊数学；层次分析；市场比较法【中图分类号】Tu7

2、1【文献标识码】A【文章编号】1001—6864(2014)03—0139一O3THEAPPUCATIoNoFFUZYYRESEARCHFORREALESTATEAPPRAlsALMETHoDLIUPeng(HeilongjiangInstituteofTechnology，Harbin150050，China)Abstract：Inthelightofrealestateappraisalindexsystemisfuzzyandnon—quantitative，thispaperconstructstheev

3、aluationindexsystemofresidentialreadestateanddeterminestheindexweightbyAHP_Inordertoprovideanewmet}lodforrealestatevaluation．thispaperestablishesanewmodlebasedonfuzzymathematics．Theappraisingresultofthismethodhashighcomparability．Sothesystemhascer-tainreferen

4、cevalue&guidesignificanceforthethepersonnelofrealestatetomakeadecision．Keywords：realestateappraisal；appraisalindexsystem；fuzzy；AHP；marketcomparsionapproach目前，传统房地产估价方法主要有以下四种¨：繁华度c1市场比价法、成本法、收益法和假设开发法，市场比较配套设施C2法是这四种方法中主导方法，根据我国《房地产估价区位圜索Bl交通条件C3规范》规定：在条件许可的情

5、况下，必须采用市场比较评环境景观C4估新旧程度C5法评估房地产和土地的价格】。因此，如何科学运用指设备情况C6市场比较法，是我国房地产界亟待解决的问题。然而标实物因紊B2装修情况C7体在实际的评估工作中，市场比较法修正系数的给出，系房屋格局C8有很大的主观性和随意性，导致评估结果的不准确；A房屋朝lhJC9并且影响房地产价格的因素多数具有模糊性和不可个别因素B3所处楼层C10定量性，传统方法很难将这些模糊因素精确处理和量工程质量cI1物业管理C12化。针对这种情况，本文建立基于模糊综合评判的房地产估价市场比较法模

6、型，以期为房地产估价提供新图1居住型房地产估价指标体系方法。1基于模糊综合评判的房地产估价市场比较法模型1．2运用层次分析法确定各指标权重建立确定指标权重的方法很多，本文采用层次分析法1．1构建房地产评估指标体系(AHP)求出各指标的权重，以区位因素B1包含的四影响房地产价格的因素众多，科学的构建估价评个指标，繁华度c1、配套设施c2、交通条件c3、环境景估指标体系，是建立评估模型的第一步，本文采用德观c4为例，确定权重。尔菲法向多位评估专家咨询，并根据建立评价指标体1．2．1构造判断矩阵系的原则构建了居住型房地

7、产的多级评估指标体需要经验丰富的房地产评估专家对这4个指标进系，如图1所示。行两两比较评分，取值标准依据如表1所示的1—9标140低温建筑技术2014年第3期(总第189期)度方法得出判断矩阵B：(6Ⅱ)⋯。四个指标评分结果1．2．4层次总排序，9见表2。馓设在第一层次中，决策准则B。，B⋯B；相对于总的决策目标的权重分别为o，o，⋯0，且∑0=1，第表11—9标度法‘I二层次中的个元素c。，C，⋯c相对于第一层次中的标度含义每一准则曰的权重分别为A。，A，⋯A且0≤A≤1，元素和j同等重要元素比，稍重要∑A=1

8、，则第二层次n个元素c。，c，⋯相对于总的‘l元素比j，明显重要决策目标的综合权重为。，W，⋯，可由式=元素比，强烈重要元素比，极端重要∑aiA来计算。Il介于相邻判断的中间值由此构成评价指标权重集合为：与i两因素比较结果是i与两因素重要性比较W={to1，to2，⋯t￡7}。结果的倒数本评价指标体系根据上述步骤求出评价指标的权重为：={0．50，Q250，o．125，o