黄岛地产项目投资分析.doc

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1、房地产项目投资分析报告一、说明:1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，黄岛区辛安办事处东、西（两）洞门进行综合改造开发。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考青岛市黄岛区市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表1T总指标安置房指标商品房指标项目总占地（m2）24967974811174868总建筑面积（nft659244140160519084沿街商业建筑（分）857542022065534住宅面积（m?）46463600ZcoOk371356配套设施面积（卅）1524465008744地下停车场（m2）936102016073450二、项目开发成本

2、费用的估算:本项目开发由土地成本，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表:（一）、土地费用表2-2序号项目单价（元启）备注1土地使用权出让金计算依据:回迁安置房2征地费建设及商品房用地招3拆迁安置补偿费1065拍挂政府扣除地铁建设基金综合成本除以商品房面积（二）前期开发费用估算表序号项目金额（万元）取费标准（元/分）1规划、设计、可研费19921.1规划费35020.001.2设计费153230.001.3可研费1102.002水文、地质勘察费2045.6

3、52.1测绘费291.652.2勘探费1754.003策划费合计2196（三）建安工程费用表2-4序号建安项目单方造价（元/的总造价（万元）1沿街商业建筑土建3000196602民用建筑2000760203地下车库2500183634水电设备400已含在单方造价5内部装修500已含在单方造价合计114043（四）基础设施费表2-5序号项目单方造价（元/山2）总造价（万元）基础设施（含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网）32314111（五）开发期税费估算表序号项目金额（万元）估算说明（元/分）1固定资产投资方向调节税5%（暂时不交）2配套费94372163质检费57工程造价0.05

4、%4建筑管理费2053工程造价1.8%5卫评费570工程造价0.5%6环评费43按总投资额10~50亿7墙改基金35088绿化费3529土地使用费70410编标费456工程造价0.4%11招标费11工程造价0.01%12规划许可工本费5.60.513土地证工本费5.60.514施工许可证5.60.5合计13099（六）不可预见费序号项目金额（万元）说明1土地费2建安工程费5721工程造价5%3前期工程费（-）+（-）+（三）+（四）*3%4基础设施费总计5721表2-7（七）tr

5、处2004售楼许可5监理费684工程造价0.6%6物业管理基金2281工程造价2%合计9685（八）投资与成本费用估算汇总表项目单方成本（兀/兀）金额（万元）占总投资比例（%）土地费用10654652919.86前期费用19183453.56建安费用261011404348.70基础设施费539（大小配套）2354810.06开发间税费455199218.51不可预见费13157212.44管理销售费22296854.14财务费14664002.73合计5359234192100三、投资计划与资金筹措:本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用

6、于投资的部分。本项目因体量较大，应根据市场需求状况、及销售情况分多期滚动式开发。开发商自有资金19000万元作为启动资金,需贷款40000万元，总投资192465万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表3-1o投资计划与资金筹措表3-1序号项目合计（万元）前中后1开发投资192465590002资金筹措590002.1自有竇金19000190002.2借贷资金40000400002.3预售资金再投入133465!1!、项目销收入的测算本项目以黄岛区同类住宅房可比案例，参照黄岛区房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调査确定：沿街商业建筑建议销售均

7、价130007U/m2,住宅销售均价6500元/卅。地下停车场，建议售价5万元/车位。表4一1顼目面积曲）建议单位平均售价（元/兀）销售收入（万元）沿街商铺655341300085194住宅3713566500241381停车场个车位30595万元/个15300合计341875说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功,房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率存在不确定因素，所以在营销时必须给予足够的重视。五、项目投资收益分析