浅谈某售楼部精装修工程造价控制.pdf

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建设经济建材与装饰2014年7月浅谈某售楼部精装修工程造价控制12吴春花曹庆梅（1.四川诚建工程咨询有限责任公司2.成都衡泰工程造价咨询有限公司）摘要：本文结合某售楼部工程的实际操作经验，从前期准备阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段以及结算阶段等五个施工阶段对如何控制精装修工程的造价进行探讨。关键词：精装修；工程造价；控制中图分类号：TU723.3文献标识码：B文章编号：1673-0038（2014）27-0196-02引言计、公、家装施工管理的相关人员是房地产企业在进行精装修管伴随着快速革新的房地产行业，其与装饰行业之间的合作也理招聘的过程中的主要对象。一方面，对于精装修造价预算绝大随之得到飞快的发展。从最初的展示样板间，到后来的设计与装多数的成本人员不够熟悉，导致在施工过程中，在管理方面总房修社区功能用房以及会所空间，这一系列的工作都离不开装饰地产企业会出现很多漏洞；另一方面上述工作人员缺乏对于大行业的参与，同时这也是对产品亮点以及品质进行展示的一个装修项目的相关管理经验。绝佳方式。所以，需要做好在地产行业中对精装修工程造价的控2室内精装修工程项目的特点制。然而由于近几年房地产市场不温不火，众多房地产商也开始2.1工程复杂、涉及项目多，牵涉的部门多从在不影响整体效果的前提下对成本进行降低着手努力，本文动态性和时代性是现阶段室内精装修的两大特点，目前豪华集合某售楼部工程实际，通过前期准备阶段、设计阶段。招投标装修的内容有报警系统、空调系统、智能家居系统、新风系统以阶段、施工阶段以及结算阶段五方面入手进行研究讨论，探讨各及地暖系统等。所以精装修工程在当下的实践过程中，牵扯项目个阶段中进行工程造价控制的要点。很多并且过程十分繁琐。除此以外，由于其设计多个部门，经常1室内精装修工程造价控制的现状会出现图纸与实际操作相驳，需要进行一系列调整而导致相关1.1因设计深度不够造成施工过程变更多费用增加的情况。室内精装修工程有着很高的专业性，尤其是高级装修，通常2.2工程造价的控制难度大的设计单位很难接受此类工作，设计单位对于此类工作的收取伴随着飞速发展的科学技术，一些新型的施工方法，施工工的费用通常较为昂贵，因此出于对于成本因素的考虑，选择一些艺以及新型材料不断地得到研发。然而对于这些新型事物相关较有名气的设计单位并且让己方的设计人员参与到设计过程中标准的制定却远远落后于其研发速度，并且相关施工和管理人是房地产企业在进行设计过程中的常用方法。然而因为很大一员也缺乏在这方面的经验，而对于这些新方法、新工艺以及新型部分的设计人员都没有经历过豪宅或是项目整体的精装修设材料的价格造价人员更是缺乏了解，没有足够的解释信息，并且计，导致了其缺乏实践经验，对施工现场、建筑设计以及建筑的现代装修工程的需求也很难通过公开颁布执行的专修定额得到结构不熟悉的情况出现，所以对于工程的设计深度很难得到保准确、及时、全面的满足，这使得由于缺乏可遵循的依据和标准，证。施工过程中的变更也会由于没有足够的设计深度而出现更造价控制工作在施工和结算过程中增添了很大的难度。多的变更，同时也很难对造价进行控制。2.3材料品牌规格繁多，价格差异大1.2施工前期准备不充分在装修过程中的新型材料以及新型工艺除了有很快的发展对于精装修项目有一部分房地产企业会缺乏相关的经验，没速度以外，同时其更新换代的周期也十分短，材料的名目、品种、有进行充分的前期准备，精装修的相关施工图纸在结束土建项规格、品牌、产地等各方面种类繁多，同时其售价也相差较大。目之后仍旧没有给出，有时放在承包方面前的只有一份效果图，3室内精装修项目各阶段控制工程造价没有相关精确的数据予以参考，使其在施工过程中有较多的改3.1前期准备阶段动，很难对造价进行有效的控制。如某售楼部的精装修施工过程在前期准备阶段，需对售楼部有个具体的定位，确定售楼部中，初期精装修工程发包时约定的收费标准为1000元/m2，然而使用期限，是在已经修好的建筑上装修还是临时建筑。如果售楼在完成工程之后，这一精装修工程的结算价每平米上升了400部能修在永久性建筑内，等销售工作结束后可以加以利用则最元，总体造价也提高了1200万元左右。好。由于某售楼部的特殊性无法修建在永久性建筑内，经过论证1.3房地产企业缺乏专业人员该售楼部修建为临时建筑，使用期限约5年。确定售楼部修建的鉴于现阶段精装修在商品房项目中尚不普及，相比而言企业位置，大概面积，给出概算成本。办公场地装修以及家庭装修的使用频率更高。所以从事装修设3.2设计阶段造价控制·196· 2014年7月建材与装饰建设经济在该阶段，根据项目实际情况就某售楼部进行设计，在设计容，并最好以拍照、摄像等方式进行记录留作结算的依据。时考虑到该售楼部为临时建筑，考虑到节约成本、施工快捷、便（3）提高监理力度，对工程施工做好记录。由于在进行装修工于拆除等因素该售楼部主体采用钢结构形式，装修选用欧式风程的过程中其涉及的工艺十分复杂且材料规格品种较多。施工格。现场的监理应进行及时跟进，对施工方施工进行督促，同时将施考虑到成本控制的因素，在精装修的设计上多方面考虑成本工单位所提供的材料样品与施工单位合同以及实际现场用料进控制，具体如下：行对比，以保证施工方没有偷工减料和以次充好的行为。（1）原设计外墙全部采用干挂花岗石，改为正面为干挂花岗（4）严格审核工程付款申请对于施工单位每个月上报的付款石，其他面采用GRC板及线条面刷真石漆；申请，成本人员要到现场进行查看进度，核实工程量，对照合同（2）原设计外墙窗间造型为铝塑板线条造型幕墙，改为GRC付款节点要求审核款项，避免多付超付工程款项。线条面刷氟碳漆；（5）严格控制设计变更和现场签证管理。由于精装修工程的（3）室内装修用材上采用物美价廉的材料，给出多种材料品复杂性，精装修施工图设计变更和现场签证相对比较多，如涉及牌备选方案，以避免设计指定一家品牌不好谈价的现象。项目的增加和档次的提高，则应引起特别的重视，组织有关人员3.3招标阶段造价控制进行论证分析，尽量不要突破目标成本。若确需变更应完善变更在招标阶段的造价控制主要从招标文件、招标形式、施工队签证的手续，成本人员定期汇总变更费用，及时掌握目标成本实伍的选择以及对合同条款严格把关几个方面入手进行优化考施的动态情况。虑，具体如下：3.5工程结算阶段造价控制（1）招标文件。需要保证准确的招标文件内容，对于附件可以结算阶段是造价控制的最后环节，应按照施工合同和招投标选择相关详细的样品，可以统一对一些设计图纸不全的项目、无文件的规定仔细核查工程结算书；勘查现场，对未施工的项目，法出样的材料以及不好确定价格的艺术品进行暂时定价，并在结算中应予以扣除等。真正做到工程量、现场签证、材料、供材、实际施工过程中根据使用实际进行结算，这一方式可以对各单变更项目价格的真实、完整、合法性审核，反映室内装修工程的位出现投标差异的情况进行规避，同时也可以使价格与质量尽最终造价。量保持一致。4结束语（2）招标形式。应尽量将工程量清单作为招标的主要形式，并总之，室内精装修工程造价控制是一个复杂的系统工程，房要求施工方将主要用材的价格在清单上进行注明，允许房地产地产企业如何在设计、招投标、工程施工、工程结算等实施过程企业采购更物美价廉的材料进行替代，同时明确部分主材的损中正确把握和处理经济技术的关系，重视造价人员在各个阶段耗。复核清单数量和内容，防止合同价款虚高。的作用，是有效控制工程总造价的保障。（3）施工队伍的选择。选择三家以上施工单位进行招标，对施工单位的资质、近三年做的工程进行考察，选择信誉好、质量好、参考文献报价低的施工队参加竞标，并在签订合同前提供相关保证。[1]杨飞援装修工程造价管理探讨[J]建筑经济，2006（12）：201~202援（4）对合同条款严格把关。在进行供材料、工程价款支付以及[2]张磊援建筑装饰工程造价存在的问题及解决对策分析[J]援广西广播电视合同有关结算等相关工作时需要组织各方面专业工作人员进行大学学报，2011，02.复合和研究，防止漏洞的出现；同时要求中标单位在合同签订前[3]顾宋华援浅谈室内装饰工程造价控制援泰州职业技术学院学报，2009，6交付占合同价款一定比例的履约保证金，用来保证工程施工过（3）：9援程中的施工进度、施工安全和施工质量。3.4施工阶段造价控制收稿日期：2014-6-20由于精装修工程项目有较多影响因素以及施工工期长的特点，所以需要使用一定措施对施工阶段的造价进行控制。（1）在工程开始之前督促施工方做好进场前的施工准备，对施工单位提交的施工组织设计进行审核，对施工进行合理组织，防止不必要的赶工费的出现。（2）成本人员需要对设计要求和设计图纸有充分的了解，全过程跟踪整个项目实施的过程，特别是在相关工程费用最可能出现较大变化的环节和部分，作为进行造价控制的重点对象；对费用超支的部分进行定期审核分析，做出对工程造价突破预算的措施和方案。尤其是对于一些事后难以分辨的工程内容以及一些隐蔽工程，如内墙乳胶漆的遍数、隐蔽工程管线的埋设等内·197·