星汇凤凰2012年商业思考.ppt

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1、星汇凤凰项目2012年思路2012-2商业公司思路建议前期与招商公司合作，尽快完成主力店的招商工作，以期带动整体商业的销售。销售前完成商铺划分、规划方面的工作，此方面工作由有经验的商业规划公司完成。至2012年底，引入商业运营公司，综合招商、销售情况后，因地制宜的进行商业运营方面的工作。建议商业招商与商业运营由一个独立商业公司完成，省却中间沟通、招标等环节。街铺业态思路在销售中强调统一规划、管理的原则，但在实际销售中和后期运营中，与前期业态规划不符也很正常，尤其是街铺，经营户购买的经营业态与项目定位不同，原则上依然出售。保持整体业态的大统一下进行灵活调整

2、。本项目在开业时的实际经营业态是在现规划业态下根据客户实际购买和经营类别的情况而进行适当调整而确定的，具有一定的变通性。基于上述两点，街铺仅列举业态的可能性：餐饮、银行、证券、药房、影楼、五金等；商业业态业态思路街铺商业一层商业二层内铺或与一层相同主题店超市网吧电玩球房健身休闲娱乐街铺二层内铺一层分割思路商业一层街铺，单一层销售，单间面积约200-400㎡单间面积约为180-328㎡（一个距柱，一托二）街铺，一托二销售单间面积约为460㎡（一个距柱，上下两层）内铺，单层销售，单间面积约为16㎡左右原则上整租整售，但前期商业分割时按最小单位分割，单间面积约

3、为16-30㎡左右。同一层街铺商场内独立店铺，单间面积约10-16㎡与一层相同商业二层二层分割思路超市部分，虚拟产权铺，通道可适当缩小，单间面积约为10㎡左右物业位置面积㎡占比%业态街铺1000032%餐饮、银行、药房、便利店、五金、美容美发、干洗店、名烟名酒、海产品、茶馆、礼品、影楼......一层中心380012%婚礼主题市场、体育用品市场、水族市场、户外用品市场、家居、电器、手机......二层中间380012%二层超市520017%......二层西北320010%一层西南520017%KTV、网吧、球房、电玩计31200100%各区域占比思路汇

4、总节点思路7月，商业外立面具备交付条件7月前主力店招商基本完毕7月中旬前，示范铺完成8月后，预计房地产市场住宅类量大，避其锋芒时间节点适宜推货滞后存在后续销售时间问题，营销重头很难避开冬季开盘——7月29日（宜开市）确定商业招商公司——2月下旬到3月上旬销售好坏很大程度由招商的成败决定，尽早引入，对后期招商、销售利大于弊；销售代理公司如与招商公司为一体，不再赘述，如单独招标，建议于4—5月完成；商业运营公司可以与招商公司或销售公司为一体，如单独招标，建议于12年年底完成即可；预备销售期时的运营，便于销售；分为三大步，主力店的招商和次主力店的招商1、主力店

5、：超市为先，希望于3月底前完成意向合作协议，无论对于商铺还是住宅的销售都有很大帮助。2、次主力店：主要包括一层专业店、娱乐业态及部分街铺（用于展示，于8月前可提前营业，或完成永久店招，起到示范铺的作用），建议于6月完成招商，6、7月进行装修。3、非主力店：主要包括小型业态，可持续进行至12年年底；招商思路2212or3321F2F2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月123招商时间铺排：商业售价概算价格思路商业售价概算街铺(一托二)20000元/㎡参照周边项目定价以市场比较法概算一层内铺12000元/㎡参照五金市场租金以租金还原法计算二层超市

6、6000元/㎡参照超市租金以租金还原法计算西南侧商业（上下两层）7000元/㎡参照万象城及部分娱乐业态的租金以租金还原法计算租金还原法概算以投资回报周期15年计算，即投资回报率为6.6%/年以上价格经过初步概算，以当前市场静态价格匡算位置面积（㎡）面积占比静态售价（元/㎡）总价（亿元）总价占比街铺1000032%200002.0056%一层中心380012%120000.4613%一层西南侧520017%70000.3610%二层超市部分520017%60000.318%二层西北320010%70000.226%二层中心380012%70000.277%

7、合计31200100%3.62100%商业静态测算价格思路整体静态均价为：11600元/㎡其中西南侧位置预计先租后售，租金部分未计入回收款。超市部分前期租售并举，由于销售需要返租，租金基本与返租部分持平，未计入回收款推售节奏1为配合销售，可以拿出少部分东侧商铺销售，突出内铺价格优势；初拟开售时间：7月29日2F位置面积（㎡）面积占比静态售价（元/㎡）总价（亿元）总价占比二层西北320010%70000.226%二层中心380012%70000.277%合计700022%0.49100%注：价格为基础定价；价格为底价，不含返租和折扣返算；22推售节奏1F位

8、置面积（㎡）面积占比静态售价（元/㎡）总价（亿元）总价占比街铺680022%20