福田项目投资分析.doc

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1、项目投资分析福田项目2009年3月6日、投资分析汇总表二、规划设计指标三、成本分析表四、收入预测表五、资金平衡计划表六、贷款还本付息计划表七、损益表八、现金流量表九、土地价格变化售价盈亏平衡分析—、投资分析汇总表1项目名称福田项目2用地面积63394平方米折合95亩总建筑面积148587平方米其中地上136587平方米综合容积率2.15绿地率34%总户数0户收益面积136587平方米销售面积136587平方米出租面积0平方米销售车位600个出租车位100个3项目总成本88980万元单方成本6515元/平方米自

2、有资金45000万元银行贷款利息0万元土地出让金40976万元总成本+税费95752万元4销售收入121696万元单方售价8910元/平方米营业税后利润25944万元所得税后利润19387万元出租收入折现0万元其它收入0万元项目总收入121696万元单方收入8910元/平方米5静态投资回收期2.69年内部收益率20.58%财务净现值（6%,万元）12058.98万元二、规划设计指标序号用地性质用地面积建筑面积（平方米）容积率（平方米）（亩）1合计63394.095.1148587.02.152收益面积（不包括

3、车位）136587.03地上部分136587.0A商住48995.0B住宅87592.0C学校（托儿所）1000.0D福利院E邮局150.04地下部分12000.0a地下车库（普通）9000.0b地下车库（人防）3000.05绿地率（含公建绿地）34.0%6建筑密度32.0%7总户数08总车位700可售600岀租100地卜车位300地下车位（普通车库）300地下车位（人防车库）100三、成本分析表序号项目面枳（平方米）单方价格（元/平方米）总价（万元）备注—开发成本1土地费用1365873090.042205

4、.4A土地出让金及征地补偿1365873000.040976.14引万/亩B契税13658790.01229.33.00%2前期开发费13658781.81116.9A场地平整633945.031.7B人防费0.0建人防设施C勘察、设计费14858760.0891.5D项目招投标费1485875.074.3E临时用水申领费用10.0F临时用电申领费用50.0G配套部门征询费用1485872.029.7H城建主管部门征询费1485872.029.73基础设施费136587246.53366.2A供水配套、工程费

5、14858720.0297.2B供电配套、工程费148587100.01485.9C供气配套、工程费13658720.0273.2D通讯配套、工程费13658710.0136.6E有线电视配套、工程费1365875.068.3G排水口、窖井、出入口60.0H垃圾处理费1365875.068.31绿化建设费21554150.0323.3J道路、总体管线建设费9509400.0380.4K智能化13658720.0273.24建安费1365872346.132045.3A商住489952500.012248.8初

6、装修B办公00.00.0初装修B住宅875921800.015766.6毛坯E邮局1502000.030.0初装修E学校（托儿所）10002500.0250.0装修F福利院00.0a地下车库（普通）90003000.02700.0b地下车库（人防）30003500.01050.05管理费136587112.91541.6A项目管理费14858773.81095.9(2-4)*3.00%B项目质量监理费14858720.0297.2C项目投资监理及审计费1485875.074.3D前期物业费用1485875.0

7、74.36不可预计费136587133.71826.4A基本预备费1826.4(2〜4)*5.00%静态投资（1〜5+叭）1365876011.082101.9B涨价预备费0.0暂不计7建设期贷款利息1365870.00.0开发成本合计1365876011.082101.9二销售期成本1销售费用136587503.56877.8A销售代理费136587267.33650.9收入的3.00%B广告推广费136587178.22433.9收入的2.00%C房地产初始登记费1365871.824.3收入的0.02%

8、D房地产勘丈费1365870.68.2E交易手续费1365873.041.0F印花税1365872.736.5收入的0.03%G维修基金13658750.0682.92财务费用1365870.00.0A收益期贷款利息1365870.00.0B其它财务费用1365870.00.0A*l0%销售期成本合计136587503.56877.8总成本1365876514.588979.7三各项税费1土地增值税